Usucapione: cos’è e come funziona

L’usucapione è uno dei vari metodi di acquisto, a titolo originario, della proprietà, previsti dal nostro ordinamento.

L’articolo 1158 del Codice Civile rubricato (cioè "intitolato”) “Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari”, apre la trattazione dell’istituto.
Così come l'usucapione, sono diritti reali immobiliari l’usufrutto; l’uso; il diritto di abitazione; il diritto di enfiteusi; il diritto di servitù e la superficie.

L’usucapione permette di acquisire i diritti riguardanti:

• beni mobili registrati;
• beni immobili;
• universalità di beni (ovvero, quell’insieme di cose che appartengono a una stessa persona e che sono accomunate dalla stessa destinazione, come nel caso di una collezione di opere d’arte, un’azienda e così via).

Per la legge, è possibile usucapire anche un fabbricato in costruzione, poiché anche in quel caso influenzato dal decorso del tempo entro cui esercitare il possesso.
Al pari, una particolare rilevanza riconosciuta dal diritto, riguarda la piccola proprietà rurale e che rappresenta una forma particolare di usucapione.

Affinché possa parlarsi di usucapione, è necessario il previo possesso della cosa per un certo tempo stabilito dalla legge, di prassi pari a 20 anni.
Il decorrere del tempo entro cui si realizza il possesso della res (dal latino, “bene”) deve essere protratto nel tempo, senza interruzioni, pacifico e pubblico.

Vediamo di seguito le caratteristiche esplicative dell'usucapione, le tipologie e gli esempi.

Requisiti dell’usucapione

L’usucapione necessita del previo possesso della cosa. Un possesso che deve essere perpetuo; ininterrotto; pacifico e pubblico.

Per definire il possesso, ovvero lo stato di fatto che testimonia l’esercizio del diritto sul bene, interviene l’articolo 1140 del Codice Civile come: “il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale”.

In sostanza, le accezioni che l’usucapione riprende dal possesso sono:

• animus possidendi, ovvero la volontà di possedere un bene comportandosi da titolare del diritto di proprietà;
• animus rem sibi habendi, o meglio la volontà di trattenere la cosa esercitando i poteri corrispondenti ai diritti reali;
• corpus possessionis, lo stato che consegue il possessore che comincia ad apparire come effettivo titolare del diritto di proprietà sulla cosa.

Di prassi, il diritto prevede che per realizzare l’usucapione, il possesso sulla cosa debba essere protratto per 20 anni.

L’art. 1158 c.c. (che, abbreviato altro non è che “articolo…del Codice Civile”) inaugura la trattazione dell’usucapione e dei requisiti necessari, come:

• il possesso deve essere ininterrotto, pacifico, perpetuo e pubblico;
• non occorre che il possesso sia esercitato in buona fede, infatti anche il possessore in mala fede può usucapire il bene;
• l’attività esercitata deve essere riconducibile alla proprietà o all’esercizio di un altro tra i diritti reali;
• il possesso deve essere correlato dell’intenzione di voler esercitare un potere sulla cosa.

A partire da quale momento inizia a decorrere il tempo necessario all’usucapione?

Dal momento in cui si acquisisce il possesso della cosa, sarà possibile individuare con certezza tanto il momento a partire dal quale scatterà la volontà di possedere e trattenere presso di sé il bene, quanto quello a partire dal quale il possessore apparirà come effettivo proprietario (in giuridichese diremmo rispettivamente animus e corpus, per la distinzione di cui sopra).

Tipi di usucapione

L’ordinamento distingue le diverse accezioni dell’usucapione in ordinaria e usucapione abbreviata.

L’usucapione ordinaria riguarda i beni immobili, così come classificati all’art. 812 del Codice Civile.
La norma, sebbene non fornisca un elenco tassativo di quali beni si tratti, contiene un’utile esemplificazione: ad esempio una casa; un terreno; una terrazza o un lastrico solare (nel caso del condominio); un appartamento ecc.

Come visto, poi, ex art. 1158 c.c. (ovvero “dall’articolo…del Codice Civile”) prescrive che per l’usucapione ordinaria di immobili e dei conseguenti diritti reali esercitati debba protrarsi per 20 anni.

Mentre l'usucapione ordinaria rappresenta, per così dire, la regola generale, per l’usucapione abbreviata è possibile distinguere a propria volta due diverse accezioni.

Per quanto riguarda l’usucapione abbreviata (detta anche usucapione speciale di beni immobili), la disciplina rinvia alla lettura degli articoli:

• 1159 c.c., rubricato (cioè intitolato) “Usucapione decennale”

La disciplina prevede che, nel caso di usucapione di un immobile o di un suo diritto reale immobiliare sarà sufficiente il possesso in buona fede per 10 anni, di un atto di trasferimento della proprietà e della sua valida trascrizione;

• 1159 bis c.c., rubricato “Usucapione speciale per la piccola proprietà rurale”

Per il quale il possessore potrà diventare proprietario di un terreno agricolo e del suo fabbricato. Inoltre, nel termine di 15 anni per usucapire fondi rustici situati in comuni montani e di 10 anni per ottenere l’usucapione abbreviata degli stessi.

Procedura

Qual è la procedura per l’usucapione? Per usucapire occorre aver acquisito il bene senza interruzioni temporali, in modo non violento, né clandestino.

Il bene, cioè, deve essere stato acquisito:

• utilizzando la cosa in maniera continuativa e senza sospensioni;
• il possesso deve essere stato compiuto con la piena volontà del precedente proprietario e senza atti di forza;
• l’utilizzo del bene deve essere palese, senza sotterfugi.

Nel caso in cui l’acquisizione del bene sia avvenuta con violenza o clandestinamente, l’usucapione decorre dalla cessazione del comportamento.

La procedura dell’usucapione avverrà con l’assistenza di un avvocato che ne avvii la pratica in giudizio oppure innanzi ad un organismo di mediazione. Successivamente interverrà un notaio a formalizzare l’atto.

La procedura necessita della collezione di prove, per lo più cartacee, come ricevute di pagamento, che dimostrino il comportamento tenuto dal possesso come proprietario del bene.

Prima di incardinare la procedura in Tribunale, è obbligatorio  rivolgersi agli Organismi di mediazione accreditati presso il Ministero della Giustizia affinché si risolva la questione in maniera alternativa, evitando le lungaggini e il dispendio processuale (il giudizio, infatti, di media può durare fino a 6 anni e talvolta anche di più se vi fossero difetti o necessità di testimoni).

L’organismo di mediazione è incaricato di trovare un accordo tra le pretese delle parti e, se raggiunto, verrà formalizzato alla presenza di un notaio.

Diversamente, nel caso in cui la mediazione avesse esito negativo, cioè senza alcuna conciliazione tra le parti intervenute, sarà necessario rivolgersi al Tribunale e procedere con  l’atto di citazione in giudizio.

Una volta accertato l’usucapione, in ogni caso, dovrà essere trascritto nei registri immobiliari.

Cos’è l’usucapio libertatis?

L’usucapio libertatis è un istituto giuridico originato dal diritto romano ma che oggi, nel nostro ordinamento, non trova una specifica normativa.

In virtù dell’usucapio libertatis, colui che usucapisce il bene, precedentemente, ha posseduto la cosa libera da pesi o dai diritti reali altrui.

Una volta acquisita la proprietà del bene per usucapione, questa proprietà si dice essere “libera e piena”, dal momento che gli eventuali pesi o altrui diritti sussistenti si ritengono estinti se non siano mai stati fatti valere nel periodo necessario alla realizzazione dell’usucapione.

Sebbene nel nostro Codice Civile non è riconosciuta l’usucapio libertatis, poiché non è possibile usucapire il diritto alla libertà di un immobile da vincoli o diritti di altri.

Al contrario invece, è soltanto ipotizzabile la prescrizione estintiva per il mancato uso dei diritti reali parziali gravanti sull’immobile stesso – così come oggetto della sentenza della Corte di Cassazione, del 18 gennaio 2017, n. 1211.

Usucapione: quando non è possibile

Possedere semplicemente un bene per vent’anni,  non assicura automaticamente il fatto che lo stesso venga usucapito poiché, come visto, affinché ciò si verifichi occorrono dei presupposti, tra cui la perdita della proprietà da parte del precedente proprietario.

Ad ogni modo, non è possibile usucapire quando si consegua la proprietà di un immobile attraverso:

• un comportamento assertivo dell’originario proprietario (ad esempio, il caso in cui Paolo Rossi permetta all’amico Mario di abitare nel suo appartamento, senza alcun costo, per almeno 20 anni);
• possesso clandestino del bene (così come aver occupato una casa, non consente di usucapire il diritto di proprietà della stessa);
• costruzioni abusive (vivere all’interno di un fabbricato abusivo, non mi renderà suo proprietario);
• beni comuni (come edifici pubblici, strade o appartenenti al demanio dello Stato)

L’usucapione non è possibile tra parenti. Perché?

Oltre al possesso della casa e, più in generale, del bene per 20 anni (oppure, a seconda della situazione, anche per 10 o 15 anni), l'acquisto in buona fede deve essere compiuto a seguito dal disinteresse del proprietario originario per il proprio bene.

Non è plausibile ritenere che un genitore lasci vivere il figlio nel proprio appartamento, per 20 anni e senza chiedergli di versare un canone, solo perché non gli interessi del bene ma ciò avverrebbe per un atteggiamento accondiscendente delle dinamiche familiari.