9 Febbraio 2024
9:00

IMU (Imposta Municipale Propria): cos’è, come funziona, calcolo

L’IMU è un’imposta che devono pagare all’erario i proprietari di fabbricati, aree edificabili o terreni agricoli. Vediamo nel dettaglio come funziona.

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IMU (Imposta Municipale Propria): cos’è, come funziona, calcolo
Avvocato
IMU

L’IMU è un’imposta che devono pagare all’erario i proprietari di fabbricati, aree edificabili o terreni agricoli.

L’IMU non deve essere pagata per le abitazioni principali.

L’IMU è un’imposta istituita a decorrere dall’anno 2012, sulla base dell’art. 13 del D. L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, in sostituzione dell’imposta comunale sugli immobili (ICI).

Successivamente l’IMU è stata disciplinata dalla legge 27 dicembre 2013, n. 147.

Con tale legge sono state unificate, nell’ambito dell’imposta unica comunale (IUC), l’IMU, il tributo per i servizi indivisibili (TASI) e la tassa sui rifiuti (TARI).

Con legge 27 dicembre 2019, n. 160 sono state abolite la IUC e la TASI.

L’IMU è attualmente disciplinata dalle disposizioni di cui all’art. 1, commi da 739 a 783 della legge 27 dicembre 2019, n. 160.

Cos’è l’IMU e come funziona

L’IMU è l’imposta municipale che bisogna corrispondere all’erario per il possesso di fabbricati.

Non bisogna pagare l’IMU per le abitazioni principali, a meno che non si tratti di abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

L’IMU si paga nell’ambito di tutti i comuni compresi nel territorio nazionale, fatto salvo il Friuli-Venezia Giulia, che gode di autonomia impositiva e le province autonome di Trento e Bolzano.

A Trento si applica l’imposta immobiliare semplice (IMIS) mentre a Bolzano si applica l’imposta municipale immobiliare (IMI).

Presupposto

Il presupposto dell'IMU è il possesso di immobili.

Il possesso dell'abitazione principale o assimilata, invece, non costituisce presupposto dell'imposta, salvo che si tratti di un'unità abitativa facente parte delle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.

Al comma 740 è specificato cosa si intende per abitazione principale: “per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”.

Soggetti passivi

I soggetti passivi che devono pagare l’IMU sono:

  • il proprietario di un immobile;
  • il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie su un immobile;
  • il genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice che costituisce altresì il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario dei figli;
  • in ipotesi di concessione di aree demaniali, il soggetto passivo è il concessionario;
  • per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, il soggetto passivo è il locatario.

Qualora ci siano più soggetti passivi con riferimento a uno stesso immobile, ognuno è titolare di un'autonoma obbligazione tributaria.

Base Imponibile e Aliquote

L’IMU viene calcolata applicando alla base imponibile l’aliquota determinata per quella particolare ipotesi.

La base imponibile è costituita dal valore dell’immobile che viene così determinato, in base a quanto stabilito dalla legge 27 dicembre 2019, n. 160:

Per i fabbricati iscritti in catasto, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutate del 5 per cento ai sensi dell'articolo 3, comma 48, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, i seguenti moltiplicatori:

a) 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;

b) 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;c) 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;d) 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10;e) 65 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;f) 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1. Le variazioni di rendita catastale intervenute in corso d'anno, a seguito di interventi edilizi sul fabbricato, producono effetti dalla data di ultimazione dei lavori o, se antecedente, dalla data di utilizzo”.

La base imponibile è ridotta del 50 per cento nei seguenti casi:

a) per i fabbricati di interesse storico o artistico;

b) per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni.c) per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale”.

Per quanto riguarda le aliquote, eccone alcune.

L'aliquota di base per i fabbricati rurali è pari allo 0,1 per cento e i comuni possono solo ridurla fino all'azzeramento.

L'aliquota di base per i terreni agricoli è pari allo 0,76 per cento e i comuni, con deliberazione del consiglio comunale, possono aumentarla sino all'1,06 per cento o diminuirla fino all'azzeramento.

Per gli immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D l'aliquota di base è pari allo 0,86 per cento, di cui la quota pari allo 0,76 per cento è riservata allo Stato, e i comuni, con deliberazione del consiglio comunale, possono aumentarla sino all'1,06 per cento o diminuirla fino al limite dello 0,76 per cento.

Per gli immobili diversi dall'abitazione principale e diversi da quelli di cui ai commi da 750 a 753, l'aliquota di base è pari allo 0,86 per cento.

Esenzioni agevolazioni e deduzioni

All’art. 1, comma 759, della legge n. 160 del 2019 sono previste una serie di esenzioni, per una serie di soggetti, tra questi:

a) gli immobili posseduti dallo Stato, dai comuni, nonché gli immobili posseduti, nel proprio territorio, dalle regioni, dalle province, dalle comunità montane, dai consorzi fra detti enti, dagli enti del Servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali;

b) i fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9;c) i fabbricati con destinazione ad usi culturali di cui all'articolo 5-bis del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601;d) i fabbricati destinati esclusivamente all'esercizio del culto, purché compatibile con le disposizioni degli articoli 8 e 19 della Costituzione, e le loro pertinenze;e) i fabbricati di proprietà della Santa Sede indicati negli articoli 13, 14, 15 e 16 del Trattato tra la Santa Sede e l'Italia, sottoscritto l'11 febbraio 1929 e reso esecutivo con la legge 27 maggio 1929, n. 810;f) i fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali per i quali è prevista l'esenzione dall'imposta locale sul reddito dei fabbricati in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia”.

Alcune ipotesi di agevolazione in materia di IMU sono, ad esempio,:

  • quelle per le aree fabbricabili possedute e condotte da coltivatori diretti o imprenditori agricoli;
  • quelle per i fabbricati di interesse storico o artistico, per i quali la base imponibile è ridotta del 50%;
  • per fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili, per i quali la base imponibile è ridotta del 50%;

Dichiarazione

Bisogna presentare la dichiarazione IMU entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è cominciato il possesso degli immobili oppure nell’ipotesi in cui si siano verificate delle variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta.

La dichiarazione conserva la sua efficacia anche per gli anni successivi, a meno che non si verifichino modificazioni dei dati dichiarati da cui derivi un diverso ammontare dell'imposta dovuta.

Si paga l’IMU sulla prima casa?

L’IMU sulla prima casa non si paga, se la stessa viene usata come dimora abituale.

Nell’ipotesi in cui, invece, la prima casa venga, ad esempio, affittata, l’IMU deve essere regolarmente corrisposta.

IMU seconda casa

L’IMU sulla seconda casa deve essere regolarmente pagata, poiché non si tratta di dimora abituale, cosa che avviene generalmente per la prima casa.

Calcolo valore immobile ai fini IMU

L’IMU va calcolata applicando al valore dell’immobile l’aliquota.

L'aliquota di base per i fabbricati rurali, per esempio, è pari allo 0,1 per cento e i comuni possono solo ridurla fino all'azzeramento.

Quindi, a meno che non sia stata ridotta, per calcolare l’IMU di un fabbricato rurale, bisognerà applicare l’aliquota dello 0,1 per cento al valore dell’immobile considerato.

IMU: scadenze

Il termine per effettuare il pagamento della prima rata o dell’acconto IMU, è il 17 giugno 2024.

Il termine per effettuare il pagamento della seconda rata, cioè il saldo IMU, è il 16 dicembre 2024.

Il calcolo del saldo dell’imposta che bisogna pagare deve essere fatto utilizzando le aliquote pubblicate sul sito del Dipartimento delle finanze del MEF, alla data del 28 ottobre 2024.

Quando l’IMU va in prescrizione?

Bisogna effettuare una corretta distinzione tra prescrizione dell’IMU e decadenza che sono due concetti ben diversi.

La prescrizione indica quel momento in cui, a seguito del decorso del tempo (stabilito dal Codice civile), il debito erariale si estingue.

La decadenza riguarda, invece, il potere di accertamento del debito erariale da parte dell’Amministrazione finanziaria.

Il termine entro il quale l’Amministrazione deve inviare l’avviso di accertamento per il mancato pagamento dell’IMU è di cinque anni.

Il termine di prescrizione dell’IMU è anch’esso di cinque anni.

Avvocato, laureata con lode in giurisprudenza presso l’Università degli studi di Napoli Federico II. Ho poi conseguito la specializzazione presso la Scuola di specializzazione per le professioni legali, e sono stata collaboratrice della cattedra di diritto pubblico comparato. Sono autrice e coautrice di numerosi manuali, alcuni tra i più noti del diritto civile e amministrativo. Sono inoltre autrice di numerosi articoli giuridici, e ho esperienza pluriennale come membro di comitato di redazione. Per Lexplain sono editor per l'area "diritto" e per l'area "fisco". Sono mamma di due splendidi figli, Riccardo, che ha 17 anni e Angela, che ha 9 anni.
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