Diritto di abitazione: cos’è e come funziona [GUIDA]

Il diritto di abitazione è uno dei diritti reali previsti dal nostro ordinamento disciplinato dall’articolo 1022 del Codice Civile.

Il diritto di abitazione conferisce al titolare (detto anche habitator) il diritto di godere del bene immobile conferitogli, con un unico limite: utilizzare il bene esclusivamente per i propri bisogni e quelli della propria famiglia.

Vediamo insieme le caratteristiche, le differenze esplicative, come si costituisce e le singole particolarità di questo diritto reale immobiliare.

Caratteristiche

Il diritto di abitazione è un diritto personale, in quanto tale non può essere ceduto ad altri, né assumere connotati diversi dall’accezione abitativa.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 14687/2014, ha definito il limite entro il quale parlare di "bisogni" del titolare e della famiglia: il senso è quello di evitare che il soggetto titolare del diritto, assieme alla sua famiglia, possano conferire una destinazione d’uso diversa al bene e quindi il bisogno assume esclusivamente un’accezione quantitativa.

La famiglia cui viene fatto riferimento è poi definita dal successivo articolo 1023 del Codice Civile ricomprendendo, sebbene non tassativamente ed esclusivamente:

• i figli nati dopo che il diritto di abitazione sia sorto;
• i figli adottivi;
• i figli riconosciuti;
• i conviventi con il titolare del diritto.

Differenza tra diritto di abitazione, usufrutto e locazione

E’ importante ricordare che il diritto di abitazione rappresenta il conferimento della titolarità del più ampio diritto di vivere, entro un tempo determinato, in un bene immobile che è di proprietà di altri. Il titolare del diritto di abitazione, ovvero l’habitator, può fare uso dell’abitazione entro i limiti delle esigenze sue e della sua famiglia.

Il diritto di abitazione può essere costituito solo in favore delle persone fisiche e mai di quelle giuridiche.

Nonostante le analogie, il diritto di abitazione si distingue dall’usufrutto e dalla locazione. In che modo?

Differenza tra diritto di abitazione e usufrutto

Il diritto di abitazione si distingue dall’usufrutto perché  la legge prescrive che l'habitator possa utilizzare l’immobile entro i limiti dei bisogni propri e della propria famiglia.

Il diritto di abitazione, inoltre, non può essere né ceduto né dato in locazione.

L’usufrutto, invece, ai sensi dell’articolo 980 del Codice Civile, può essere ceduto o locato ad altri.

Differenza tra diritto di abitazione e locazione

La locazione si differenzia dal diritto di abitazione innanzitutto perché la prima non è un diritto reale, per cui oggetto del contratto instauratore non è propriamente un bene, quanto piuttosto una prestazione corrispettiva instaurata tra il conduttore e il locatore.

La locazione può essere ceduta ad altri, a differenza del diritto di abitazione che non può essere ceduto.

Titolari del diritto di abitazione

L’habitator, o meglio colui il quale è investito del diritto di abitare l'immobile, beneficia di un diritto strettamente personale, comportando che il godimento dell’immobile – che ne costituisce l’oggetto del diritto di abitazione – spetti a lui e alla sua famiglia, i quali potranno alloggiarvi limitatamente ai propri bisogni.

Ciò significa che

All’habitator spetterà di godere dell’immobile secondo la diligenza del buon padre di famiglia; attenersi al pagamento di imposte e tributi generati dal bene e infine sostenere le spese ordinarie di riparazione.

E’ importante ricordare che, ove l’atto costitutivo lo preveda, l’habitator dovrà corrispondere una somma di denaro a titolo di cauzione.

Come si costituisce l’abitazione?

Il diritto di abitazione, così come previsto dal nostro ordinamento, può essere costituito attraverso:

• atto “mortis causa” (cioè il testamento);
• usucapione;
• contratto in forma scritta ad substantiam (ovvero, redatto obbligatoriamente in forma scritta, per atto pubblico o scrittura privata).

La costituzione del diritto di abitazione per testamento si verifica nell’ipotesi in cui il soggetto deceduto, ormai testatore, decida di destinare la casa ad uno dei suoi eredi.

Il Codice Civile, all’interno del suo articolo 540, indica anche una particolare forma di costituzione del diritto di abitazione. L’articolo, infatti, rubricato (che in diritto altro non è che “intitolato”) “Riserva a favore del coniuge” descrive la complessità generata dal diritto di abitazione e le sue conseguenze in caso di successione legittima.

La norma conferisce il diritto di abitare la casa familiare, così come l’uso dei mobili ivi presenti, al coniuge superstite, in un’ottica di tutela, e per il quale la ricerca di una nuova abitazione potrebbe rappresentare un turbamento psico-emotivo ma anche economico.

Grazie alla lettura combinata dell’articolo 1023 c.c. il diritto di abitazione potrà essere esteso anche ai figli., sia adottivi che nati dopo il diritto.
A patto però che questi convivano con il titolare del diritto, al fine di prestargli i servizi necessari.

Per usucapione, cioè attraverso il possesso e l’utilizzo del bene in maniera continuativa e ininterrotta per il tempo prescritto dalla legge che è di 20 anni nel caso di beni immobili e di 10 anni per i beni mobili.

Infine, per contratto, la cui forma scritta è richiesta ad substantiam, nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata.

Quando decade il diritto di abitazione

Il diritto d abitazione si estingue per:

• morte dell’habitator, ovvero il titolare del diritto di abitazione;
• rinuncia al diritto da parte dell’habitator;
• perimento o distruzione dell’immobile;
• scadenza del contratto, ove prevista al momento d’origine;
• consolidazione del diritto di abitazione, l’ipotesi in cui l’acquisto dell’immobile in capo al beneficiario permetta di collimare in sé anche il diritto di abitazione;
• revoca del provvedimento giudiziario con cui il diritto di abitazione è stato conferito;
• intervenuta prescrizione, ovvero per mancato utilizzo del bene (che nel caso di beni immobili è di 20 anni).

Donazione con riserva di abitazione: brevi cenni

Il nostro ordinamento contempla la possibilità che il diritto di abitazione sia oggetto di una specifica ipotesi di donazione, definita più precisamente come “donazione con riserva”.

Tale ipotesi prevede che un soggetto possa donare la propria casa, o meglio il proprio immobile, ad un terzo e che riservi per sé il diritto di abitazione.

Questo tipo di attività prevede necessariamente la stipula di un atto notarile, con la particolarità che il titolare del diritto ceda l’abitazione ma ne conservi il vantaggio di continuare ad abitarla.

In questo modo, il diritto di abitazione potrà essere o a termine – ovvero prestabilendo un termine entro il quale il donante dovrà lasciare l’abitazione e renderla disponibile al futuro occupante – oppure vitalizio, cioè per tutta la vita.

Vendita all’asta: cosa succede al diritto di abitazione

Il bene immobile gravato dal diritto di abitazione, può essere pignorato o venduto all’asta.

Partendo da tale presupposto, è però necessario – prima di fare un’operazione del genere – verificare se tale diritto sia opponibile a terzi o meno.

Il beneficiario, quindi, dovrà verificare se possa o no agire a sfavore della vendita immobiliare del bene.

Possiamo vedere che il diritto di abitazione diverrà opponibile a terzi nel caso in cui la sua trascrizione sia anteriore al pignoramento, in caso contrario non sarà opponibile.

Nella prima ipotesi, ovvero di diritto opponibile  a terzi, il diritto di abitazione proseguirà.

Nel secondo caso, invece, l’aggiudicatario potrà immediatamente subentrare nell’immobile.

In entrambi i casi, tuttavia, il debitore avrà la possibilità di evitare il gravoso pignoramento semplicemente trascrivendo il diritto di abitazione ai figli o al coniuge.

La figura del coniuge e la sua permanenza all’interno del bene immobile rappresentano un aspetto di particolare importanza per la disciplina del diritto di abitazione.

Infatti, basti pensare al caso in cui il coniuge del proprietario abbia il diritto di abitazione nell’immobile gravato dal pignoramento.

Il compratore del bene dovrà valutare delle circostanze, come il momento di trascrizione del pignoramento o ipoteca.

Nel caso in cui la trascrizione fosse precedente al diritto di abitazione vantato dal coniuge, ebbene, ciò troverebbe puntuale descrizione nel provvedimento del tribunale. Una volta aggiudicato il bene, lo stesso sarà trasferito con il suo diritto di abitazione e la valutazione economica sarà particolarmente ridotta.

Diversamente, se la trascrizione fosse successiva, sarebbe ritenuta anche inefficace. La casa verrebbe trasferita scevra di gravami, priva cioè della titolarità del diritto di abitazione in capo al coniuge.