I diritti reali rappresentano l’attribuzione immediata e assoluta di quei diritti soggettivi che il titolare può esercitare sul bene (cosiddetta “res”).
Essi sono disciplinati dal Codice Civile nel Libro III della Proprietà, articoli da 832 c.c. al 1099 c.c.
Per capire cosa sono e quali sono i diritti reali, occorre partire dal diritto di proprietà. Poi vi sono altri diritti reali che si distinguono tra i diritti reali di godimento e diritti reali di garanzia.
Caratteristiche dei diritti reali sono:
- la tipicità, ovvero esclusivamente quelli definiti come tali dal nostro ordinamento (in altre parole, l'elenco dei diritti reali è tassativo ed indicato dal Codice Civile);
- l’assolutezza, possono cioè essere fatti valere contro tutti (cd. erga omnes) e non solo contro colui che aliena, così come obbligano tutti i consociati al rispetto dell’esercizio pacifico dei diritti sulla cosa da parte del proprietario;
- la patrimonialità, tali da essere economicamente rilevanti;
- l’immediatezza, conferendo un tempestivo potere sulla cosa senza necessitare di interventi esterni, come avviene per le obbligazioni.
Vediamo tutti i diritti reali e la descrizione esplicativa e con esempi delle loro particolarità, dalla proprietà ai diritti reali di godimento e di garanzia.
Proprietà: il principale diritto reale
Il diritto di proprietà è il diritto reale per eccellenza ed è previsto dall’articolo 832 del Codice Civile che dispone:
“il proprietario ha diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e gli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.
Proprio la pienezza e l’esclusività sono due aspetti imprescindibili del diritto di proprietà: se da un lato il proprietario non incontra limitazioni nel godere e disporre liberamente del bene; dall’altro è impossibile che su una stessa “res” (in latino significa “cosa”, quindi il bene di cui si è proprietari) insistono diversi diritti di proprietà: pertanto, solo e soltanto il proprietario potrà escludere altri dal godimento del bene.
Inoltre, il diritto di proprietà è perpetuo, imprescrittibile ed elastico.
Cosa significa? Innanzitutto che non è soggetto a limiti temporali e, quindi, anche se il proprietario non utilizzasse il bene non ne perderebbe la proprietà.
Discorso diverso per l’usucapione, che rappresenta un modo di passaggio di proprietà. Inoltre, nel caso in cui il proprietario venisse limitato dei propri poteri, come nel caso di ragioni di ordine pubblico o tutela di diritti concorrenti di altri, il diritto alla proprietà verrebbe ristabilito nella sua pienezza originaria al cessare delle limitazioni.
Diritti reali di godimento e di garanzia
I diritti reali di godimento si affermano su beni altrui e, di fatto, limitano il proprietario nella sua possibilità di trarre godimento dalla cosa e dai frutti che essa genera. Ne sono un esempio l’uso (all’articolo 1021 c.c.), l’usufrutto (dall’articolo 978 al 1020 del Codice Civile), l’abitazione (art. 1022 c.c.), l’enfiteusi (dall’art. 957 al 977 del Codice civile), la superficie ( art. 952 c.c.) e la servitù (dall’articolo 1027 del Codice Civile).
I diritti reali sono accomunati da alcune caratteristiche, ovvero sono detti di sequela perché opponibili anche contro gli eventuali e successivi proprietari; sono “a numero chiuso”, cioè tassativamente elencati dalla legge; garantiscono inoltre un'immediata soddisfazione per il titolare poiché sono immediati e, infine, sono detti minori perché individuano tutte o alcune forme di godimento ma non di disposizione sul bene.
I diritti reali di garanzia danno la possibilità al creditore di sottomettere il bene ad un vincolo giuridico e sono dati dal pegno e dall'ipoteca.
Come dice il nome, tali diritti consentono di fornire al creditore una garanzia per soddisfare il debito contratto da un altro – come accade per il pegno o l'ipoteca. Il creditore, titolare del diritto di garanzia, avrà diritto a soddisfare la propria pretesa in via preferenziale sul bene coperto da garanzia.
Tutti i beni del soggetto debitore sono coperti da quello che è definito privilegio generale, diverso dal diritto di garanzia, perché tassativamente previsto in casi eccezionali descritti dalla legge. Esiste poi un privilegio speciale che riguarda solo determinati beni del debitore.
Il rapporto tra diritto di proprietà e diritti reali di godimento
Tra il diritto di proprietà e i diritti reali di godimento intercorre un rapporto elastico e cioè, una volta estinto il diritto di usufrutto o di abitazione per esempio, il bene tornerà nella piena disponibilità del proprietario. In origine, se il nudo proprietario era vincolato nell’esercizio dei suoi poteri dal fatto che sussistesse un diritto reale di godimento altrui, lo stesso cessa e restituisce la piena ed esclusiva titolarità del bene in capo al titolare.
Perché i diritti reali vengono definiti immobiliari
I diritti reali riguardano in generale la casa, i terreni e gli immobili e per questo, i diritti reali possono essere chiamati diritti reali immobiliari.
I diritti immobiliari sono quei diritti che conferiscono al titolare un potere diretto sull' immobile permettendogli, nel caso del diritto di proprietà, di godere e disporre dell'immobile in maniera piena ed esclusiva.
Nel caso dei diritti reali di godimento, questi assicurano a colui che è titolare il potere di utilizzare l'immobile o il terreno altrui per le proprie necessità.
Infine, nel caso dei diritti reali di garanzia, di poter ottenere la restituzione del credito prestato anche nel caso in cui il debitore non lo facesse, e ciò grazie all'individuazione di un bene del debitore come garanzia.
Come si estinguono i diritti reali e cosa succede?
A differenza della proprietà, i diritti reali si estinguono per il mancato uso. Il termine di prescrizione è disciplinato agli articoli 970; 1014 e 1073 del Codice Civile, e solitamente è di 20 anni.
Quando il diritto reale si estingue, il proprietario titolare ha nuovamente nella sua piena disponibilità il bene e ne assume di nuovo la piena proprietà: in diritto questo meccanismo viene definito consolidazione, poiché va a consolidarsi il diritto di proprietà di cui gode il titolare e cessa di esistere l’eventuale usufrutto.
Diversamente invece accade nell’ipotesi della confusione che viene a verificarsi nell’ipotesi in cui il nudo proprietario assume su di sé anche un diritto minore sulla cosa. Anche qui si parla di consolidazione – il meccanismo infatti è lo stesso – poiché cessa di esistere il diritto minore e la proprietà si espande sino a diventare piena.
L’azione confessoria: lo strumento di tutela previsto dall’articolo 1079 del Codice Civile
Il nostro ordinamento riconosce un preciso strumento di tutela a colui che sia turbato nel suo diritto di godimento. L’articolo 1079 c.c. disciplina quindi l’azione confessoria.
Attraverso l’azione confessoria, uno strumento particolarmente utilizzato nel caso del diritto di servitù, il titolare del diritto di godimento potrà riferirsi all’Autorità giudiziaria per richiedere l’immediata cessazione della molestia che subisce (come, ad esempio, eventuali turbative generate dal proprietario o anche da altri che impediscono il sereno godimento della cosa) e anche il risarcimento del danno subìto, sino a giungere – in casi di necessità – alla riduzione in pristino, cioè alla rimozione di quanto sia stato creato in violazione alle distanze, all’igiene o al decoro.
