Beni mobili e immobili: cosa sono e come si distinguono in diritto

I beni mobili e i beni immobili sono tratti all’interno del Libro III, Titolo I del Codice Civile e, a partire dall’articolo 810 c.c. se ne ricava la definizione, ovvero: “sono beni le cose che possono formare oggetto di diritti”.

I beni mobili e quelli immobili, nella loro più ampia accezione, rientrano nella definizione di beni giuridici e si distinguono in:

• res extra commercium, ovvero le cose che – in senso non giuridico – non rappresentano un interesse economico e non possono formare oggetto di rapporti giuridici;
• res in commercio, cioè le cose che – in senso giuridico – costituiscono beni che possono essere oggetto di diritti.

L’articolo 812 del Codice Civile definisce e distingue i beni immobili, rimandando invece ai beni mobili in via residuale.

Infatti, la distinzione tra beni mobili e immobili si basa sulla componente naturalistica di ciascuno e trova la sua ratio (che, dal latino, significa “la ragione”) nel diverso regime giuridico che il legislatore gli dedica.

Possiamo dire che i beni mobili sono quelle entità che, per propria natura, possono essere spostate da un luogo o un altro senza che la propria materialità venga mutata; diverso è, invece, per i beni immobili che sono ancorati al suolo in modo naturale (come nel caso di un lago; di un albero ecc.) o per intervento dell’uomo (un palazzo).

Vediamo insieme le caratteristiche esplicative, gli esempi pratici, le differenze giuridiche (in termini di circolazione, trasferimento e garanzie) e la pubblicità necessaria.

Affinché possa parlarsi di beni giuridici, l’ordinamento prevede delle specifiche caratteristiche, quali:

• utilità, intesa come l’idoneità a soddisfare un’esigenza;
• accessibilità, ovvero la possibilità di entrarne in possesso o subire l’espropriazione;
• limitatezza, cioè la loro disponibilità in natura è limitata;
• patrimoniali, o meglio suscettibili di valutazione economica.

Esempi di beni giuridici materiali e immateriali

I beni giuridici, a propria volta, si distinguono in:

• beni materiali;
• beni immateriali.

Si intendono beni materiali quelli suscettibili di una percezione sensoriale e sono detti anche beni corporali (pensiamo ad una casa; un foglio; una matita; una bottiglia; una pecora e così via).

Si definiscono beni immateriali quelli privi di materialità, che vengono percepiti in virtù della propria utilizzazione e valutazione economica, detti anche beni incorporali (ad esempio il diritto d’autore; i segni distintivi dell’azienda, come il marchio, l’insegna).

Nella sfera dei beni materiali, inoltre, rientrano anche le energie naturali e le forze che, utilizzate per i bisogni dell’uomo nella sua quotidianità, sono suscettibili di valore economico. Sebbene non abbiano una forma corporale, possono essere percepiti con i sensi (per esempio il gas; l’energia elettrica; l’energia termica; il metano ecc).

Differenze giuridiche tra beni mobili e beni immobili

Le differenze che riguardano i beni mobili e i beni immobili sono particolarmente rilevanti in diritto. Pensiamo infatti che, a seconda delle diverse categorie contemplate dal legislatore, cambiano le regole a proposito di garanzia o anche di modalità di trasferimento della proprietà.

Per i beni immobili, al momento del loro trasferimento di proprietà, l’ordinamento richiede un maggiore formalismo (come nel caso della forma scritta per i contratti, o la trascrizione per l’ipoteca). Per i beni mobili invece è possibile un’immediata circolazione più semplice e con minori formalità.

Diverso regime di circolazione e trasferimento dei diritti

I beni mobili e immobili possono essere interessati da diverse tipologie di contratto in ordine alla loro circolazione.

Per circolazione si intende il trasferimento dei diritti dal vecchio proprietario al nuovo in capo al nuovo proprietario.

Ci riferiamo alla compravendita; al comodato d’uso, alla locazione o noleggio e alla donazione.

Compravendita

Per l’acquisto o la vendita di un bene, è necessario stipulare il relativo contratto di compravendita, con il quale il venditore accorda il trasferimento della proprietà del bene ad un altro, che ne è l’acquirente, dietro il versamento di una certa somma di denaro che corrisponde al prezzo.

Nel caso di beni immobili, la compravendita avrà bisogno dell’intervento di un notaio per la formalizzazione dell’atto.

Il venditore sceglie di offrire sul mercato il proprio immobile, previa valutazione economica del suo valore. Dopo aver ricevuto una proposta di acquisto, il venditore è libero se accettarla o valutarne delle altre.

Solo nel momento in cui il venditore accetta per iscritto una proposta di acquisto, questa diventa vincolante tra le parti.

Una volta sottoscritta la proposta, questa si trasforma automaticamente nel cosiddetto contratto preliminare (detto anche compromesso), con cui le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo.

Il contratto di vendita di beni mobili può riguardare sia beni mobili registrati (come un’auto; una moto; una barca) sia beni mobili non registrati (ad esempio un computer; una lampada; un tavolo); così come beni nuovi o usati.

Il contratto di vendita, inoltre, può regolare in maniera standardizzata le medesime condizioni applicate a clienti differenti (pensiamo al caso in cui un rivenditore grossista venda la propria merce ai proprietari dei negozi al dettaglio) o regolare la vendita con il singolo acquirente.

Comodato d’uso

Il comodato è il contratto con il quale una parte si impegna a consegnare ad un’altra un bene mobile o immobile, affinché lo utilizzi per un certo tempo concordato,  per soddisfare le proprie esigenze e con l’obbligo di restituire all’originario proprietario il bene entro il termine concordato.

Il contratto di comodato può essere redatto tanto in forma scritta, quanto in forma verbale.

Nel caso di beni immobili, il contratto di comodato, se richiesta la forma scritta, deve essere registrato entro 30 giorni dalla data dell’atto.

Diversamente, se verbale, dovrà essere registrato solo se ricompreso a propria volta in un atto registrato.

La registrazione può essere fatta telematicamente, attraverso il sistema informatizzato dell’Agenzia delle Entrate o, in alternativa, attraverso il modello di registrazione atti privati – cioè il Modello RAP.

Per il contratto di comodato di beni mobili, pur perseguendo le stesse finalità, invece può riguardare un macchinario; un’attrezzatura; un’automobile.

Tendenzialmente è un tipo di contratto corredato dalla gratuità perché, nel caso in cui prevedesse la corresponsione in denaro, diversamente si parlerebbe del contratto di noleggio di bene mobile.

Locazione o noleggio

Il contratto di locazione ha ad oggetto esclusivamente i beni immobili. Con questo tipo di contratto, una parte (locatore) si impegna a che un’altra parte (conduttore) possa godere della casa, ad esempio, corrispondendo periodicamente un certo canone concordato.

Nel caso in cui il contratto di locazione riguardasse beni mobili, questo si chiamerebbe contratto di noleggio.

Il contratto di noleggio è quel tipo di contratto con cui il noleggiante mette a disposizione dell’utilizzatore, un bene mobile (come l’automobile; il computer; il macchinario per l’azienda) per un certo periodo concordato e dietro un pagamento periodico.

Al fine di evitare eventuali inadempimenti o ritardi, è possibile prevedere il versamento di una cauzione.

Donazione

La donazione di beni immobili è spesso utilizzata al fine di anticipare gli effetti della successione per testamento, come nel caso della donazione di un appartamento al figlio.

Sono beni immobili suscettibili di donazione: le abitazioni; i locali commerciali; i locali adibiti a garage o cantine; i terreni ecc.

La donazione è un atto di liberalità, cioè stipulato per volontà del donante verso il proprio donatario, al fine di arricchire il patrimonio e disponendo in suo favore un diritto o un’obbligazione.

Lo stesso atto di liberalità può riguardare anche beni mobili come un credito, una somma di denaro, una partecipazione all’interno della compagine societaria.

Diversa modalità di garanzia patrimoniale per i creditori

La differenza intercorrente tra beni immobili e beni mobili assume connotati assai specifici per quello che riguarda le diverse vicende che possono interessare questi beni, in termini di ipoteca o pegno, così come le differenti garanzie patrimoniali riconosciute a favore dei creditori.

Ipoteca

L’ipoteca garantisce al soggetto creditore di espropriare i beni posti in garanzia da parte del debitore, o di un terzo, assicurandogli una posizione privilegiata sul prezzo ricavato dall’azione espropriativa rispetto agli altri creditori.

Oggetto dell’ipoteca possono essere:

• beni mobili iscritti in registri pubblici (è il caso di imbarcazioni, aerei, auto);
• beni immobili (pensiamo alla casa);

Una volta contratto un debito, il creditore ha bisogno di avere una garanzia nel vedersi restituito quando elargito al proprio debitore.
Per tutelarsi da eventuali inadempimenti del debitore, quest’ultimo individua un bene che funge da garanzia e che viene iscritto nel registro pubblico per l’ipoteca.

Pegno

Una volta data in pegno una cosa mobile, questa sarà riservata al soddisfacimento del creditore pignoratizio che potrà rivalersi sul bene, a preferenza di altri eventuali creditori, nel caso in cui il debitore sia inadempiente.

Possono essere dati in pegno i beni mobili, le universalità di beni mobili, i crediti e altri diritti aventi per oggetto beni mobili.

Il pegno è definito come causa legittima di prelazione dal momento che permette al creditore pignoratizio (cioè colui che è garantito dal pegno) di potersi soddisfare sul bene individuato dal debitore e con preferenza, cioè prima, di altri eventuali creditori.

Pubblicità

La pubblicità, così come le sue diverse forme, risponde alla necessità di rendere conoscibili e note a terzi le vicende che interessano i beni, sotto forma di atti; negozi giuridici; provvedimenti dell’autorità giudiziaria competente.

La funzione della pubblicità è quella di assicurare la conoscibilità legale di situazioni che hanno un certo rilievo da un punto di vista legale.

Per i beni immobili, la forma di pubblicità è la trascrizione; per i beni mobili non registrati, invece, si realizza con il possesso.

Per i diritti di credito la pubblicità si attua con la notificazione della cessione al debitore.

La pubblicità consente di dirimere anche eventuali problematicità in ordine al bene, come:

• conflitto tra più acquirenti di uno stesso immobile;
• conflitto tra più acquirenti di un bene mobile non registrato;
• conflitti tra più acquirenti interessati ad uno stesso diritto di credito;
• conflitto tra più titolari di un diritto di godimento.

Infatti, nel caso di più di un acquirente per lo stesso immobile, prevale chi ha trascritto per primo l'acquisto presso gli Uffici di Conservatoria dei registri immobiliari.

Nell'ipotesi di una pluralità di interessati ad acquistare un bene mobile non registrato, prevale chi ha conseguito per primo il possesso del bene in buona fede.

Tra più acquirenti di uno stesso credito, invece, la legge ritiene che prevale chi ha notificato per primo o l'avvenuta cessione o la sua accettazione.

Infine,  se vi fossero più soggetti titolari di un diritto di godimento, ha la precedenza chi ha conseguito per primo tale godimento.