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L’affitto in nero è una pratica piuttosto frequente nonostante sia una vera e propria evasione fiscale.
Mediante l’affitto in nero, il proprietario e l’inquilino si accordano per non dichiarare alla legge il contratto di locazione, con un duplice risultato: da un lato (il proprietario) si sottrarrà al versamente delle imposte, dall’altro (l’inquilino) potrà ottenere un canone di locazione più basso.
Se per certi versi può sembrare conveniente, è un meccanismo molto pericoloso che costa sanzioni salate sia per l’inquilino che per il proprietario di casa.
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Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta, cosa rischia il proprietario, quali sono le sanzioni per l’inquilino e cosa fare per regolarizzare l’affitto.
Cosa si intende per contratto di affitto in nero
Si parla di affitto in nero quando il contratto di locazione dell’immobile non viene regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
Così facendo, tuttavia, il proprietario si libera del dovere di corrispondere i pagamenti a cui sarebbe tenuto, ma con il risultato di evadere l’imposta di registro e l’imposta sui redditi.
La prima concerne il contratto di locazione, la seconda invece i canoni percepiti dal locatore.
E’ bene ricordare che il contratto di locazione non registrato dai soggetti obbligati entro i termini stabiliti dalla legge deve considerarsi nullo. Quindi, per poter avere efficacia deve essere correttamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
Esistono due tipologie di affitti in nero:
- parziale, per il quale il proprietario pattuisce un importo ma l’inquilino ne paga uno superiore, con il risultato che il proprietario paghi meno imposte;
- totale, ovvero quella non registrata.
Il contratto di affitto in nero può essere stipulato sia in modo verbale che per iscritto, ciò perchè a essere illecito non è l’assenza del titolo scritto, quanto piuttosto il non dichiarare alle casse dello Stato la locazione.
Cosa rischia il proprietario se affitta senza fare il contratto
Il proprietario di casa che affitti in nero si espone ad alcuni rischi, tra cui il non poter ottenere la procedura di sfratto dell’immobile per morosità dell’inquilino, poichè se il contratto fosse stato redatto come scrittura privata sarebbe considerato nullo.
Inoltre, non potrà chiedere il decreto ingiuntivo per ottenere gli eventuali canoni di locazione arretrati e mai pagati dall’inquilino di casa, proprio perché non essendo il contratto registrato, si ritiene nullo ogni accordo.
Una volta dato avvio agli accertamenti fiscali e scoperto l’omesso versamento delle imposte, il proprietario incorrerebbe nel rischio di due sanzioni:
- se il locatore non ha inserito nel modulo del 730 il reddito di locazione, la sanzione sarà tra il 60%-120% dell’imposta non versata;
- se è stato dichiarato un importo inferiore a quello effettivo al momento della registrazione del contratto di locazione, la sanzione oscilla tra il 90%-180% dell’imposta irregolare.
Ricordiamo che, una volta concluso il contratto di locazione, questo deve essere regolarmente registrato l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.
Anche l’inquilino tuttavia incorrerà in alcune conseguenze, scopriamo quali.
Quali sono le sanzioni per l'inquilino
L’inquilino e il proprietario dell’immobile sono obbligati in solido al rispetto del versamento delle imposte dovute: nel particolare, ci riferiamo all’imposta di registro.
Ciò significa che l’inquilino sarà chiamato a rispondere dell’evasione fiscale e dovrà provvedere alla regolare registrazione assieme al proprietario.
Tra i rischi per l’inquilino senza regolare contratto vi è l’impossibilità di rivolgersi a un giudice per far rispettare i propri diritti, inoltre, essere destinatario di una cartella esattoriale che impone il pagamento delle somme non versate.
In caso di mancato adempimento dei pagamenti dovuti, l’inquilino potrebbe subire anche il pignoramento dei suoi beni.
Si può regolarizzare l'affitto in nero?
La risposta è sì, è possibile regolarizzare l’affitto in nero adoperandosi per la sua registrazione tardiva con quello che l’ordinamento definisce “ravvedimento operoso”.
A seconda del momento in cui avviene la regolarizzazione tardiva del contratto d’affitto, le parti sono tenute a osservare il pagamento delle sanzioni:
- 30 giorni dopo, le parti sono tenute alla sanzione del 6%;
- 90 giorni dopo, la sanzione è pari al 12%;
- 1 anno dopo, la sanzione è del 15%;
- oltre 1 anno, la sanzione è pari al 17,14%;
- dopo 2 anni, la sanzione è del 20%.
Come denunciare un affitto in nero
E’ possibile denunciare il contratto di locazione irregolare, ovvero l’affitto in nero, rivolgendosi alla Guardia di Finanzia e all’Agenzia delle Entrate.
L’inquilino che intenda segnalare l’irregolarità dovrà allegare tutte le prove documentali idonee a testimoniare l’illecito, per esempio la ricevuta di avvenuto bonifico; le copie degli assegni e le bollette intestate al conduttore.
