Multiproprietà: cos’è, come funziona e quali sono i rischi?

La multiproprietà, o time-sharing che dir si voglia, permette di stipulare un contratto con cui pattuire l’uso di una casa vacanze per uno stesso periodo o più settimane in un anno e a turnazione tra gli altri comproprietari, ed è una particolarità disciplinata dal Decreto Legislativo 23 maggio 2011, n. 79 e dal Decreto Legislativo 6 settembre 2005, n. 206.

Sebbene la scelta di ricorrere alla multiproprietà per dei costi più vantaggiosi e la suddivisione delle spese tra gli altri fruitori durante l’anno possa sembrare allettante, il timeshare nasconde delle insidie da cui non è sempre facile districarsi.

Vediamo di seguito cos’è la multiproprietà, la sua natura giuridica, come funziona con esempi, quali sono i vantaggi e i rischi, ma specialmente cosa fare in caso di problemi con la multiproprietà.

Cos’è la multiproprietà

Il contratto di multiproprietà conferisce al titolare un diritto di godimento immobiliare a turnazione, ovvero riconosce al titolare del contratto di poter godere di un immobile per un certo periodo di tempo e alternandosi con gli altri utilizzatori.

Solitamente, il timeshare è l’accettazione di un impegno annuale per poter utilizzare sempre la stessa casa di vacanza,  senza correre il rischio di dover cercare sistemazioni alternative in anticipo o addirittura non trovarne affatto.

Il Codice del Turismo, ovvero il D. Lgs 79/2011, e l’articolo 69 del Codice del Consumo (D. Lgs. 206/2005) definiscono la multiproprietà come “un contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione”.

La natura giuridica della multiproprietà immobiliare

Il contratto immobiliare di multiproprietà attribuisce la titolarità di un diritto reale di godimento simile al diritto di proprietà.

La natura giuridica della multiproprietà si caratterizza per essere un diritto di godimento limitato nel tempo, ovvero usufruibile entro un lasso temporale già definito nel contratto e non confliggente con il pari diritto di godimento riconosciuto agli altri soggetti congiunti.

La multiproprietà, infatti, si basa sull’acquisto congiunto dell’ immobile da parte di più soggetti che ne condividono l’uso e la proprietà, tuttavia con il limite di potervi risiedere in via esclusiva solo su rotazione degli altri.

Il contratto di multiproprietà e le caratteristiche della condivisione dell’immobile non deve essere confuso con il regime di comproprietà, da cui invece si differenzia. Vediamo insieme quali sono le differenze tra la comproprietà e la multiproprietà.

Innanzitutto, la comproprietà si basa sulla suddivisione per quote del valore dell’immobile tra più intestatari, i quali hanno sia il diritto di usufruire dell’immobile sia di gestirlo secondo la ripartizione della responsabilità.

Il regime della comproprietà è assimilabile a quello della comunione che è disciplinato dal Codice Civile a partire dagli artt. 1100 c.c. e seguenti, secondo i quali, ogniqualvolta il diritto reale immobiliare spetti a più persone, questi sono tenuti ad esercitare il proprio diritto di godimento nel rispetto della titolarità altrui, cioè garantendo la coesistenza del diritto di proprietà in comune seppure suddiviso sulla base della pluralità delle quote.

Cosa significa? L’immobile è scomposto in quote, ciascuna quota spetta a un titolare e così via per tutti i partecipanti.

La suddivisione in quote permette di determinare la ripartizione delle spese e dei vantaggi del bene comune per ciascun titolare, quindi, il valore delle quote sarà direttamente proporzionale a quelle possedute.

La multiproprietà, definita anche come proprietà turnaria, è una forma di riconoscimento della titolarità dell’immobile di cui si assicura il godimento per un certo periodo di tempo individuato, alternandosi tra gli altri titolari.

Il mancato godimento di uno dei titolari non conferisce alcun vantaggio agli altri, che comunque saranno tenuti a poter godere del bene esclusivamente nel periodo a questi dedicato e quindi, ad attendere “il proprio turno”.

Inoltre, nel contratto di multiproprietà è vietato poter apportare modifiche o innovazioni all’immobile che si condivide.

Come funziona la multiproprietà

Il contratto di multiproprietà presuppone l’acquisto congiunto di un immobile da parte di più titolari che, a rotazione, specificano le proprie settimane di permanenza.

Le caratteristiche della multiproprietà possono essere schematizzate così:

• è una proprietà indivisa, ovvero il diritto di proprietà dell’immobile è riconosciuto a più soggetti contemporaneamente e in base alle quote di ciascuno;
• il multiproprietario acquista una quota dell’immobile;
• la multiproprietà è inserita in un complesso condominiale che, in quanto tale, si avvale di un regolamento di condominio;
• ciascun proprietario ha il diritto di accesso e godimento delle parti comuni dell’immobile.

Alla multiproprietà si applica la disciplina relativa al condominio, tra cui il pari uso delle parti comuni dell’edificio; la nomina e la revoca dell’amministratore e il regolamento condominiale.

Vediamo di seguito come comprare la multiproprietà.

Come si acquista

Acquistare un immobile in regime di multiproprietà (appartamento in residence, in hotel o casa autonoma) rappresenta una scelta a metà tra la piena proprietà e la locazione del bene.

Prima di stipulare il contratto, il consumatore è tenuto a ricevere dall’operatore “informazioni accurate e sufficienti”, come previsto dall’art. 71 del Codice del Consumo, tali informazioni sono inserite nel formulario e che indica:

• il diritto oggetto del contratto e la sua natura (reale o obbligatoria);
• l’identificazione del venditore;
• la descrizione dell’immobile, ovvero dove si trova, la sua destinazione e il permesso edilizio;
• i costi dovuti per l’operazione di acquisto, cioè IVA, stima delle spese comuni, base di calcolo degli oneri, spese di gestione e manutenzione, costi di riparazione e spese di trascrizione;
• dettagli sulla risoluzione e sul recesso.

Il consumatore è definito come “la persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta”, mentre il produttore è colui che fornisce il servizio o che ne è intermediario.

L’articolo 72 del Codice del Consumo, rubricato “Requisiti del contratto”, interviene a proposito dell’acquisto della multiproprietà immobiliare e ne descrive i requisiti.

Il contratto di acquisto della multiproprietà deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità dal consumatore e dal professionista che si occupa della vendita, alla presenza di un notaio.

Il contratto deve indicare:

• i dati identificativi delle parti che sottoscrivono;
• la data della sottoscrizione;
• il luogo di conclusione del contratto.

Prima di concludere il contratto, l’acquirente deve ricevere informazioni circa le clausole contrattuali e la possibilità di esercitare il proprio diritto di recesso, il divieto di versare un acconto durante tale periodo.

Chi acquista e sottoscrive il contratto di multiproprietà riceve una copia dell’atto e il formulario necessario al recesso.

Periodi di utilizzo

La multiproprietà è continuativa e illimitata nel tempo, sebbene si connoti per l’essere utilizzabile a rotazione. Viene infatti definita anche proprietà “turnaria”.

I periodi di utilizzo, spesso settimane consecutive tra loro, sono fissati nell’atto di compravendita oppure indicati nel regolamento condominiale.

L’attuale formulazione del Decreto Legislativo 23 maggio 2011, n. 79 (ovvero il Codice del Turismo), ha innovato quanto precedentemente previsto dalla formulazione del 1998 e che sanciva per la multiproprietà la durata almeno triennale.

Quanto dura la multiproprietà quindi?

Il Codice del Turismo, ad oggi, prevede che il contratto di multiproprietà ha una durata di almeno un anno e che dell’immobile è sancito il diritto di godimento in più periodi, a differenza del passato in cui veniva prevista anche una durata minima di utilizzo dell’immobile.

Spese e manutenzione

Le spese comuni riguardanti la multiproprietà vengono ripartite tra i singoli proprietari sulla base delle quote a questi spettanti e al periodo entro cui compiere il lavoro, proprio come avviene nel caso delle spese di gestione condominiale.

Infatti, la lettura dell’articolo 1117 del Codice Civile chiarisce come le disposizioni previste per l’edificio condominiale, possano trovare applicazione anche a proposito della multiproprietà.

All’interno della multiproprietà è vietato poter apportare modifiche o innovazioni all’immobile che si condivide.

Chi paga l’IMU

La casa di vacanze o l’appartamento in regime di multiproprietà è soggetta al versamento di imposte e tributi. Ma chi è tenuto a versare l’IMU, ad esempio?

L’IMU deve essere versata da chi amministra la multiproprietà, cioè prelevando l’importo necessario dal conto corrente relativo all’immobile e sulla base della ripartizione delle quote dei titolari della multiproprietà.

Vantaggi della multiproprietà

Considerare la multiproprietà come un investimento conviene? Dipende dai punti di vista.

La multiproprietà può essere considerata un investimento se si guarda al tempo libero e alla certezza di avere un posto disponibile nella propria località preferita.

La multiproprietà, infatti, consente di sapere sempre cosa aspettarsi nello stesso periodo e nello stesso posto… senza sorprese!

Ai sensi dell’art. 72 bis del Codice del Consumo, è prevista una tutela a favore del consumatore da parte dell’operatore che, in alcune ipotesi, è tenuto a prestare una fideiussione assicurativa o bancaria come forma di garanzia della buona riuscita del contratto.

Quando avviene?

• quando la multiproprietà è ancora in fase di costruzione, fungendo da garanzia per i lavori da concludersi;
• quando l’operatore non ha la forma di una società di capitali oppure il suo capitale sociali sia inferiore a 5.500.000€.

Tra i potenziali vantaggi occorre poi valutare il risparmio sul lungo termine, dal momento che assicurerà la certezza di non dover correre il rischio di trovare il “tutto-esaurito” in altre strutture, adeguandosi ai periodi di maggiore afflusso di vacanzieri.

Rischi della multiproprietà

Scegliere una multiproprietà può comportare anche dei rischi che occorre valutare attentamente al fine di evitare spiacevoli sorprese. Infatti, nel corso del tempo, non di rado si è sentito parlare di costruzioni mai terminate, costruttori coinvolti da crisi fallimentari e contratti poco chiari.

E’ bene verificare alcuni aspetti prima di scegliere la multiproprietà, tra cui:

• lo stato effettivo dell’immobile, non basandosi solo sulle foto illustrative o su quanto riportato dai depliant;
• la validità del contratto da stipulare;
• avere ben chiaro il numero dei multiproprietari coinvolti per il medesimo immobile e i periodi di disponibilità;
• verificare anticipatamente l’ammontare delle spese di manutenzione;
• accertare che dal contratto risulti (se in corso) la data di conclusione dei lavori di costruzione.

Come liberarsi di una multiproprietà

E’ possibile recedere dalla multiproprietà? La risposta è sì, è possibile liberarsi della multiproprietà, vediamo insieme come.

Diritto di recesso

Al momento della stipula del contratto, l’acquirente deve essere informato di tutto ciò che concerne la multiproprietà e i suoi diritti, compreso il diritto di recedere dal contratto.

Entro 14 giorni consecutivi e naturali dalla conclusione del contratto, l’acquirente ha il diritto di tornare sui propri passi e recedere dal contratto che ha sottoscritto, senza fornire alcuna spiegazione in ordine alle motivazioni del suo ripensamento.

Se il formulario informativo non fosse stato consegnato all’acquirente (quindi compilato e poi restituito al venditore), il recesso scadrebbe dopo 1 anno e 14 giorni. Nel caso invece in cui l’acquirente non avesse ricevuto le informazioni precontrattuali necessarie, il termine scadrebbe dopo  3 mesi e 14 giorni dalla stipula del contratto.

Cessione delle quote

Acquistare la multiproprietà significa comprare le quote relative all’immobile di interesse. Queste quote possono essere alienate ad altri, attraverso la vendita, la cessione a titolo gratuito o rinunciando alla multiproprietà.

La vendita della quota è il modo classico per liberarsi della multiproprietà, affidandosi ad un venditore che offra sul mercato la quota relativa all’immobile.

La cessione a titolo gratuito permette al co-titolare della multiproprietà di cedere la propria quota dell’immobile ad un altro co-titolare, liberandosi delle spese a questa connesse. La quota accettata, andrà ad accrescere quella già acquistata dal titolare individuato.

Infine, la rinuncia alla multiproprietà consente al co-titolare della quota di rinuncia alla propria quota dell’immobile, trascrivendo l’atto unilaterale di rinuncia alla presenza di un notaio e offrendo agli altri co-titolari superstiti di accrescere le proprie quote, suddividendo quella rinunciata.