Come si dividono le spese tra proprietario e inquilino: le tabelle con la ripartizione

Capita spesso di chiedersi quali sono le spese che deve pagare il proprietario e quali sono, invece, le spese che deve sostenere l'inquilino.

La regola generale è che il proprietario deve pagare le spese di straordinaria manutenzione dell'immobile, mentre l'inquilino deve pagare le spese di ordinaria manutenzione dell'abitazione.

Non sempre, tuttavia, la ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino è chiara: a volte sorgono dubbi legittimi.

Per risolverli, bisogna fare riferimento alle norme del nostro ordinamento e all'interpretazione fornita dalla giurisprudenza, che si è pronunciata spesso sul tema della suddivisione delle spese in caso di locazione.

Il Codice civile, come sempre, arriva in soccorso.

All'art. 1575 del Codice civile, infatti, viene stabilito che il locatore (proprietario) ha una serie di obblighi nei confronti del conduttore (inquilino).

Il proprietario dell'immobile deve:

• consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
• mantenerla in stato da servire all'uso convenuto;
• garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

L'art. 1576 c.c., invece, prevede che il locatore (proprietario) deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (inquilino).

Una prima indicazione è dunque già particolarmente esaustiva: il proprietario deve consegnare all'inquilino la cosa locata in buono stato di manutenzione e deve inoltre mantenerla in tale stato, in modo che l'inquilino possa farne uso.

Questo vuol dire, che le spese iniziali di tinteggiatura delle pareti, ad esempio, competono al proprietario poiché è quest'ultimo che ha il dovere, prescritto dalla legge, di consegnare all'inquilino l'immobile in buono stato di manutenzione.

Lo stesso discorso va fatto per le spese di tinteggiatura delle pareti a fine locazione, che sono sempre a carico del proprietario.

In questi termini si è costantemente espressa la stessa Corte di cassazione che è giunta a dichiarare nulla la clausola contrattuale con cui venivano poste a carico dell'inquilino le spese di tinteggiatura delle pareti.

La Corte di cassazione, con sentenza del 13 novembre 2019, n. 29329 ha infatti statuito: "la clausola che obbliga il conduttore a eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 della stessa legge 392/78 perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge impone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore”.

Bisogna ovviamente considerare che si deve trattare di spese da sostenere per la tinteggiatura conseguenti al deterioramento delle pareti causato dall'uso ordinario che si fa dell'abitazione.

I fori per appendere i quadri alle pareti, ad esempio, sono stati considerati una conseguenza accettabile dell'uso ordinario dell'abitazione da parte dell'inquilino.

Qualora, invece, lo stato delle pareti risulti particolarmente critico a causa dell'uso improprio effettuato dall'inquilino, allora le spese per la tinteggiatura sarebbero da addebitare al conduttore, che potrebbe essere chiamato a risarcire il danno causato.

Se la tinteggiatura delle pareti, invece, è una scelta dell'inquilino, allora quest'ultimo è tenuto a sostenere la relativa spesa.

Come si vede, in linea generale, il proprietario è tenuto a pagare le spese per la manutenzione straordinaria della casa mentre l'inquilino è tenuto a pagare le spese relative alla manutenzione ordinaria.

Questo è un criterio di massima, ma ci sono molti casi particolari che generano dubbi.

Di seguito verrà fornita la soluzione a questi dubbi, anche attraverso i richiami della giurisprudenza che si è espressa spesso sulle questioni più spinose.

Vediamo, di seguito, allora, come si dividono le spese tra proprietario e inquilino, anche con l'ausilio di tabelle.

Cosa deve pagare il proprietario e cosa l'inquilino?

Il criterio che fonda la suddivisione delle spese tra inquilino e proprietario è il seguente, ed è tracciato all'art. 1576 del Codice civile: "Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore".

Le riparazioni necessarie al godimento dell'abitazione, dunque, sono a carico del proprietario.

Si tratta delle spese di straordinaria manutenzione.

Le piccole riparazioni, invece, che rientrano nell'ordinaria manutenzione, sono a carico dell'inquilino.

La norma fa salvo il patto contrario.

Questo vuol dire che proprietario e inquilino possono eventualmente accordarsi in modo diverso.

Spesso accade, infatti, che l'inquilino paga le spese che competerebbero al proprietario (ad esempio, per la tinteggiatura delle pareti) e tali spese vengono sottratte dal canone mensile che l'inquilino deve corrispondere al proprietario come affitto.

La norma citata è in linea con quanto previsto, inoltre, dall'art. 1609 c.c., primo comma, in tema di locazione di fondi urbani: "Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'art. 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito".

Stesso criterio è enunciato all'art. 1621 c.c., in tema di affitto: "Il locatore è tenuto a eseguire a sue spese, durante l'affitto, le riparazioni straordinarie. Le altre sono a carico dell'affittuario".

Gli obblighi del conduttore sono invece indicati all'art. 1587 c.c..

L'inquilino deve:

• prendere in consegna l'immobile e nell'utilizzo dello stesso deve adoperare la diligenza del buon padre di famiglia;
• pagare il canone stabilito per l'affitto dell'abitazione.

Nell'utilizzo dell'immobile, dunque, l'inquilino deve comportarsi diligentemente e, infatti, egli risponde del deterioramento dell'immobile anche se derivi da incendio, qualora non provi che l'evento sia dovuto a causa a lui non imputabile (art. 1588 c.c.).

Allo stesso modo, l'inquilino risponde del deterioramento cagionato da eventuali ospiti (art. 1588 c.c.).

All'art. 1577 del Codice civile viene inoltre stabilito che: "Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore.

Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore".

Viene dunque stabilito che, in caso di riparazioni a carico del proprietario, l'inquilino deve darne avviso allo stesso, ma se si tratta di riparazioni urgenti può eseguirle direttamente, salvo rimborso da parte del proprietario.

Ha infatti stabilito la Corte di Cassazione, con ordinanza del 9 giugno 2022, n. 18667, che: "Il conduttore che agisca in giudizio per il rimborso delle spese sostenute per l'esecuzione di opere eccedenti l'ordinaria manutenzione è tenuto a provare l'avvenuta esecuzione dei lavori, la necessità degli stessi per assicurare che la cosa locata possa essere utilizzata per l'uso pattuito e la relativa quantificazione, nonché di aver avvisato il locatore ovvero che questi sia rimasto inerte rispetto alla sollecitazione all'adempimento dell'obbligo di fare su di lui gravante; compete, invece, al locatore che eccepisca l'avvenuta conclusione di un patto per la corrispondente riduzione del canone l'onere di dimostrare che l'obbligazione restitutoria risulti già estinta mediante la concessione di tale riduzione".

Altre disposizioni interessanti riguardano la durata delle riparazioni.

Ai sensi dell'art. 1583 del Codice civile, è infatti stabilito che: "Se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata".

Se, dunque, si impongono riparazioni urgenti che limitano la possibilità di godere dell'immobile, il conduttore deve tollerarle, tuttavia, "se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento" (art. 1584 c.c.).

All'art. 1589 è inoltre contemplata l'ipotesi dell'incendio dell'abitazione che sia assicurata.

Viene dunque stabilito che: "Se la cosa distrutta o deteriorata per incendio era stata assicurata dal locatore o per conto di questo, la responsabilità del conduttore verso il locatore è limitata alla differenza tra l'indennizzo corrisposto dall'assicuratore e il danno effettivo.

Quando si tratta di cosa mobile stimata e l'assicurazione è stata fatta per valore uguale alla stima, cessa ogni responsabilità del conduttore in confronto del locatore, se questi è indennizzato dall'assicuratore.

Sono salve in ogni caso le norme concernenti il diritto di surrogazione dell'assicuratore".

Quando l'inquilino esce di casa e consegna le chiavi al proprietario poiché ha avuto termine la locazione, egli è tenuto a restituire l'abitazione nello stesso stato in cui l'ha trovata (art. 1590 c.c.), salvo il deterioramento dovuto all'uso ordinario.

L'inquilino, dunque, non può essere chiamato a rispondere del perimento o del deterioramento della casa dovuto a vetustà (art. 1590 c.c., terzo comma).

Per quanto riguarda le spese sostenute dal conduttore che abbiano apportato dei miglioramenti, l'inquilino non ha diritto a essere pagato dal proprietario (art. 1592 c.c.).

Se però vi è stato il consenso del proprietario per quanto riguarda i lavori eseguiti dall'inquilino che hanno apportato dei miglioramenti, allora il proprietario deve pagare all'inquilino la minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna (art. 1592 c.c.).

Se il conduttore che ha eseguito delle addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle a fine locazione, ma può lasciarle dietro richiesta eventuale del proprietario, il quale deve pagargli un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.

Come si dividono le spese condominiali tra proprietario e inquilino?

Con riguardo alla ripartizione delle spese condominiali, va ricordato quanto previsto dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, all'art. 9: "Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate".

Il criterio previsto è sempre lo stesso ovvero quello che si basa sulla differenza tra ordinaria e straordinaria manutenzione.

Il conduttore dovrà dunque pagare le spese relative alla pulizia del condominio, alla manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua e dell'energia elettrica e del riscaldamento.

Il servizio di portineria, per il 90% è a carico dell'inquilino.

L'inquilino deve pagare tali spese entro due mesi dalla richiesta.

Quali sono i lavori che deve pagare l'inquilino?

L'inquilino deve pagare i lavori che riguardano la manutenzione ordinaria dell'immobile: ad esempio, è tenuto a riparare la serratura della porta se si è rotta in conseguenza del deterioramento dovuto all'uso ordinario che se ne fa.

Lo stesso discorso vale per la riparazione di finestre e tende a rullo.

La Corte di Cassazione, sezione III, con sentenza del 27 ottobre 2015, n. 21788 ha stabilito un interessante principio: "In tema di danni da cose in custodia, poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità. (Affermando tale principio, la S.C. ha riconosciuto la responsabilità del conduttore per i danni causati da infiltrazioni d'acqua a seguito della rottura di un tubo flessibile esterno all'impianto idrico, sostituibile senza necessità di interventi demolitori sui muri)".

Quali spese non sono a carico dell'inquilino?

Non sono a carico dell'inquilino le spese di manutenzione straordinaria dell'appartamento, come, ad esempio, le spese di sostituzione dell'impianto elettrico o di sostituzione di un videocitofono o di sostituzione di una finestra.

Tra le spese che non rientrano tra quelle che deve sostenere l'inquilino vi sono quelle relative, ad esempio, alla rottura di un tubo che fa parte dell'impianto idrico.

La Cassazione ha statuito, sul punto, che "non rientrano tra le riparazioni a carico dell'inquilino a norma dell'articolo 1609 c.c. quelle relative agli impianti interni della struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell'immobile, atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell'inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito o vetusta', e pertanto le spese delle relative riparazioni grava sul locatore che, ai sensi dell'articolo 1575 c.c., comma 2 deve tenere costantemente l'immobile in stato da servire all'uso convenuto" (Corte di Cassazione, sez. III civile, sentenza, 28 novembre 2007, n. 24737).

In altra interessante occasione, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 11353 del 26 maggio 2014 ha stabilito che sono a carico del proprietario le spese da sostenere per la sostituzione di un impianto non a norma.

Tabelle ripartizione spese tra proprietario e inquilino

Ecco le tabelle con la ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino.

Le spese sono suddivise tra quelle da sostenere per l'appartamento e quelle da sostenere per il condominio.

SPESE APPARTAMENTO

INFISSI E SERRAMENTI (FINESTRE, PORTE, SERRANDE)

TERMOSIFONI E CONDIZIONATORE

CALDAIA E IMPIANTO DI RISCALDAMENTO

CAMINO

PAVIMENTI

PARETI

IMPIANTO ELETTRICO

IMPIANTO IDRICO

BAGNO

CUCINA

BALCONI

FACCIATE ESTERNE PALAZZO

GIARDINO PRIVATO

SPESE CONDOMINIALI

GIARDINO CONDOMINIALE

CORTILE

GARAGE

PARCHEGGIO CONDOMINIALE

AUTOCLAVE

LASTRICO

CANTINA

FOGNATURE

ASCENSORE

SCALE

PORTIERE

IMPIANTI SPORTIVI (PISCINE, CAMPI DI CALCIO, TENNIS, PALLAVOLO)

RIFIUTI