L’articolo 957 del Codice Civile, di cui al Libro III – Della proprietà, Titolo V – Dell'enfiteusi, è rubricato "Disposizioni inderogabili"
Il testo aggiornato dell'art. 957 c.c. disciplina :
“L’enfiteusi, salvo che il titolo disponga altrimenti, è regolata dalle norme contenute negli articoli seguenti.
;Resize,width=270;)
Il titolo non può tuttavia derogare alle norme contenute negli articoli 958, secondo comma, 961, secondo comma, 962, 965, 968, 971 e 973”.
Più in generale, il Codice dedica il Titolo IV, Libro III al diritto di enfiteusi, ovvero il diritto reale di godimento su cosa altrui che indica in capo al soggetto titolare, detto enfiteuta, un potere di godimento ampio del fondo, fatto salvo l’obbligo di apportare interventi migliorativi al fondo e di corrispondere al proprietario, detto concedente, un pagamento periodico che assume i connotati del canone.
Vediamo gli orientamenti della giurisprudenza:
Corte di Cassazione, sezione 6 2, ordinanza 17 maggio 2022, n. 15822
"Elemento essenziale dell'enfiteusi, anche dopo le modifiche introdotte in materia dalle leggi n. 607 del 1966 e n. 1138 del 1970, e tanto nel caso in cui essa abbia ad oggetto un fondo rustico, quanto in quello in cui riguardi un fondo urbano (terreno da utilizzare per scopi non agricoli, ovvero edificio già costruito), è l'imposizione a carico dell'enfiteuta dell'obbligo di migliorare la precedente consistenza del fondo, il quale, pure nel suddetto caso dell'enfiteusi urbana, non si identifica, né si esaurisce nel diverso obbligo di provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria. Ne consegue che, sia nel caso di enfiteusi urbana che rurale, le migliorie non si risolvono nella mera manutenzione, sia pure straordinaria".
Corte di Cassazione, sezione 3, ordinanza 15 febbraio 2018, n. 3689
"Il "livello" ha natura di diritto reale di godimento su bene altrui, assimilabile all'enfiteusi anche in punto di disciplina ed estraneo ai rapporti regolati dalla speciale legislazione sui contratti agrari, sicché le domande di accertamento negativo e quelle di affrancazione dallo stesso non soggiacciono alla condizione di procedibilità del previo esperimento del tentativo di conciliazione di cui all'art. 46 della l. n. 203 del 1982".
Corte di Cassazione, sezione 2, ordinanza 21 febbraio 2017, n. 4431
"Quando, per l'esistenza di un determinato contratto, la legge richieda, a pena di nullità, la forma scritta (nella specie, contratto costitutivo di enfiteusi), alla mancata produzione in giudizio del relativo documento non può supplire il deposito di una scrittura contenente la confessione della controparte in ordine alla pregressa stipulazione del contratto "de quo", nemmeno se da essa risulti che quella stipulazione fu fatta per iscritto".
Corte di Cassazione, sezione 6, ordinanza 6 giugno 2012, n. 9135
"Il regime giuridico del cosiddetto "livello" va assimilato a quello dell'enfiteusi, in quanto i due istituti, pur se originariamente distinti, finirono in prosieguo per confondersi ed unificarsi, dovendosi, pertanto, ricomprendere anche il primo, al pari della seconda, tra i diritti reali di godimento. Ne consegue che l'accertamento positivo o negativo dell'esistenza del "livello" esula dalla competenza "ratione materiae" della sezione specializzata agraria, non attenendo ad un rapporto astrattamente riconducibile nell'ambito di quelli contemplati dalla speciale legislazione sui contrati agrari".
