Art. 2809 c.c., Specialità e indivisibilità dell’ipoteca

L’articolo 2809 c.c., di cui alla Sezione I, del Capo IV, Titolo III, del Libro VI del Codice Civile, dispone come segue:

“L'ipoteca deve essere iscritta su beni specialmente indicati e per una somma determinata in danaro.

Essa è indivisibile e sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte”.

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Art. 2799 c.c., Indivisibilità del pegno

di Virginia Sacco

La norma getta le basi per il cd. principio di determinatezza del credito garantito, generato a propria volta dall’imprescindibile principio di accessorietà dell’ipoteca al credito, per il quale la garanzia insiste fin tanto che esiste il diritto di credito.

La rinuncia che può fare il creditore, cioè l’indivisibilità, ha come obiettivo il rafforzamento del creditore garantito.

In tema di specialità e indivisibilità dell'ipoteca, si segnalano i seguenti orientamenti della giurisprudenza:

• Corte di Cassazione, sezione 3, sentenza 16 aprile 2021, n. 10197
  "In tema di iscrizione ipotecaria, ai sensi del combinato disposto degli artt. 2818, comma 1, e 2852 c.c., costituisce titolo idoneo per l'iscrizione di ipoteca giudiziale la sentenza di condanna generica al risarcimento del danno ancorché sospensivamente condizionata al verificarsi di un evento futuro ed incerto solo nel "quando" (nella specie, il passaggio in giudicato di altra sentenza, tra altre parti), contenendo essa l'accertamento di un diritto di credito, attualmente esistente, ed incidendo la condizione solo sulla relativa efficacia";
• Corte di Cassazione, sezione 1, sentenza 22 novembre 2017, n. 27830
  "In tema di revocatoria fallimentare, gli atti costitutivi di titoli di prelazione per debiti preesistenti, non scaduti, sono inefficaci, ai sensi dell'art. 67, comma 1, n. 3), l.fall., anche in presenza di altri debiti preesistenti e già scaduti ovvero contestualmente creati nei confronti del titolare della garanzia, restando l'atto pregiudizievole comunque inopponibile alla massa dei creditori per l'intera esposizione debitoria garantita";
• Corte di Cassazione, sezione 3, sentenza 7 maro 2017, n. 5630
  "Il titolo costitutivo dell’ipoteca, onde soddisfare il requisito della specialità rispetto al credito garantito, deve contenere, a pena di nullità, l’indicazione dei soggetti, della fonte e della prestazione che individuano il credito, sì da assicurarne la originaria determinatezza, sicché deve escludersi la possibilità di un’ipoteca per crediti che non siano dipendenti da un rapporto già esistente al momento della costituzione della garanzia, quali quelli derivanti da mutui previsti come una delle forme alternative di una apertura di credito atipica o mista, le cui condizioni economiche e contrattuali siano tuttavia rimesse a successive pattuizioni, con un generico riferimento alle condizioni di mercato e senza alcun vincolo giuridico a contrarre o senza alcuna predeterminazione del relativo contenuto";
• Corte di Cassazione, sezione 3, sentenza 27 agosto 2014, n 18325
  "La specialità soggettiva della ipoteca, espressamente affermata dall'art. 2809 cod. civ., indica che per la validità del vincolo ipotecario sono necessarie l'individuazione del credito garantito e la specificazione della somma dovuta e costituisce un naturale completamento del principio della determinatezza della garanzia, a significare che la legge non consente al creditore di estendere il vincolo ipotecario a un credito diverso da quello garantito. La specificazione della somma per la quale l'ipoteca è iscritta segna il limite della garanzia, vale a dire quello oltre il quale non opera più il diritto di prelazione, e non si identifica con l'importo del credito garantito";
• Corte di Cassazione, sezione 1, sentenza 11 ottobre 2012, n, 17378
  "Ai fini dell'ammissione al passivo fallimentare, l'istanza di insinuazione del credito tributario assistito da ipoteca ex art. 77 del d.P.R. n. 602 del 1973 deve essere valutata con riferimento agli artt. 2808, 2809 e 2838 cod. civ., concernenti gli effetti dell'iscrizione ipotecaria, e non con riferimento all'art. 2752 cod. civ., concernente l'ipotesi – del tutto diversa – del credito tributario assistito da privilegio generale mobiliare";
• Corte di Cassazione, sezione 1, sentenza 6 novembre 2006, 23669
  "L'accessorietà dell'ipoteca – che può essere concessa e iscritta soltanto per un determinato credito – ne denota la mancanza di autonomia rispetto all'obbligazione garantita; l'ipoteca non può, quindi, essere ceduta con effetti reali senza il credito garantito né trasferita a un chirografo, cui farebbe acquistare una prelazione prima inesistente. La specialità soggettiva della ipoteca, espressamente affermata dall'art. 2809 cod.civ., indica, a sua volta, che, per la validità stessa del vincolo ipotecario, sono necessarie l'individuazione del credito garantito e la specificazione della somma dovuta; essa è un naturale completamento del principio della determinatezza della garanzia e sta a significare che la legge non consente al creditore di estendere il vincolo ipotecario a un credito diverso da quello garantito. Il connotato dell'accessorietà (che poi si sostanzia anche in un rigido meccanismo di pubblicità legale) comporta, pertanto, l'estinzione dell'ipoteca una volta affermata la simulazione del credito a garanzia del quale era stata concessa; e la specialità soggettiva dell'ipoteca implica l'inestensibilità della garanzia ipotecaria all'obbligazione collegata al contratto dissimulato, poiché estranea al rapporto per la quale era stata prevista. (Fattispecie in cui la S.C. ha escluso che l'ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo fondiario possa trasferirsi, a seguito della ritenuta simulazione del contratto di mutuo, a garanzia di un credito diverso e chirografario, ancorché questa sia stata la volontà delle parti)".