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L’art. 2810 del Codice Civile, alla Sezione I, Capo IV, Titolo III, Libro VI, delinea l’oggetto dell’ipoteca:
“Sono capaci d'ipoteca:
1) i beni immobili che sono in commercio con le loro pertinenze;
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2) l'usufrutto dei beni stessi;
3) il diritto di superficie;
4) il diritto dell'enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico.
Sono anche capaci d'ipoteca le rendite dello Stato nel modo determinato dalle leggi relative al debito pubblico, e inoltre le navi, gli aeromobili e gli autoveicoli, secondo le leggi che li riguardano.
Sono considerati ipoteche i privilegi iscritti sugli autoveicoli a norma della legge speciale”.
La norma, partendo dalla pubblicità costitutiva, fornisce un elenco tassativo riconducibile non al bene ma al diritto esercitato dal debitore. Ad esempio, al n. 1 il diritto è quello di proprietà.
Si ricordano le seguenti pronunce della giurisprudenza:
- Corte di Cassazione, sezione 6 1, ordinanza 5 agosto 2021, n. 22344
"Tra il privilegio industriale di cui al d.lgs. c.p.s. n. 1075 del 1947 e l'ipoteca immobiliare di diritto comune, non vi sono sufficienti elementi comuni, tali da indurre a ritenere applicabile al primo, in via analogica, il limite temporale di efficacia ex art. 2847 c.c. proprio della seconda, considerate, da un lato, la riferibilità del privilegio industriale non solo a beni immobili, ma anche ai mobili e pure ad "altri diritti" (mentre l'ipoteca gravita su beni "specialmente individuati" e solo immobili, salvo rare eccezioni), dall'altro la presenza, nella sua articolazione strutturale, di un profilo (assente nel caso dell'ipoteca) "dinamico" nel suo oggetto, essendo riferibile anche ai beni che siano acquisiti dall'impresa finanziata nel corso del tempo, in sostituzione di quelli preesistenti e, non ultimo, la specifica destinazione del privilegio a "cautela" del credito agevolato per il sostegno e lo sviluppo delle imprese industriali, laddove l'ipoteca non ha causa nel perseguimento di peculiari finalità di ordine economico"; - Corte di Cassazione, sezione 3, sentenza 13 novembre 2019, n. 29325
"Nel giudizio avente ad oggetto l'usucapione di beni immobili è litisconsorte necessario il creditore garantito da ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione della domanda, in quanto titolare di un diritto reale – risultante dai pubblici registri ed opponibile erga omnes – di cui l'usucapione produce l'estinzione. Ne deriva che la sentenza resa in pretermissione di tale creditore non spiega effetti nei suoi confronti e può essere apprezzata quale mero elemento di prova nella opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c. promossa dall'usucapente avverso l'espropriazione dello stesso bene immobile. (Principio enunciato nell'interesse della legge ex art. 363, comma 3, c.p.c.)"; - Corte di Cassazione, sezione 3, ordinanza 3 settembre 2019, n, 21993
"L'ipoteca iscritta sul terreno sul quale insiste, già al momento della costituzione della garanzia, un capannone industriale si estende anche alla costruzione in virtù del principio della normale estensione dell'ipoteca all'intero immobile, nei limiti in cui si estende il diritto di proprietà ai sensi dell'art. 840 c.c. (In applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha ritenuto immune da censure la sentenza che aveva riconosciuto alla società di leasing, che aveva acquistato e concesso in locazione finanziaria un capannone industriale, il diritto di ottenere dall'utilizzatrice il rimborso della somma erogata per la cancellazione dell'ipoteca legale iscritta sul terreno al quale era incorporato il capannone)"; - Corte di Cassazione, sezione 1, sentenza 18 dicembre 1984, n. 6629
"La nozione di azienda postula un rapporto di complementarietà (incompatibile con il concetto di subordinazione funzionale che caratterizza la relazione pertinenziale) tra tutti gli elementi che la compongono e che concorrono a realizzarne la funzione produttiva, il che esclude che i macchinari industriali possano considerarsi "pertinenze" dell'immobile in cui sono installati, con conseguente estensione ad essi ai sensi degli artt. 818 e 2810 cod. civ., del vincolo ipotecario che grava sullo stabilimento, senza che al riguardo si possa validamente derogare in via pattizia"; - Corte di Cassazione, sezione U, sentenza 9 aprile 1984, n. 2257
"Il vincolo ipotecario su uno stabilimento industriale si estende ai macchinari in esso impiegati solo quando questi assumano la natura di accessioni dell'immobile (art.. 2811 cod. civ.), nel senso che siano fisicamente connessi al fabbricato, non per mere esigenze di stabilità nel loro impiego, ma con mezzi coesivi tali da realizzare, in termini d'incorporazione, una cosa complessa. All'infuori di tale ipotesi, infatti, l'estensione del suddetto vincolo non può essere fondata sul disposto dell'art.. 2810 n.. 1 cod. civ. in tema di pertinenze di immobili, tenuto conto che la qualità di pertinenza, riguardante il bene accessorio destinato a rendere possibile o più proficuo il godimento o lo sfruttamento del bene principale, non è ravvisabile nei rapporti fra le componenti di un complesso aziendale, globalmente concorrenti, con reciproca complementarietà, ad una unitaria funzione".
