Le parti comuni del condominio: cosa sono, come sono disciplinate e come si dividono

Le parti comuni del condominio sono gli spazi dell’edificio che sono in comunione d’uso e proprietà tra tutti i condomini, queste sono disciplinate dall’art. 1117 del Codice Civile. La norma è stata modificata dalla Riforma del Condominio, ovvero la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, che ha precisato maggiormente quali sono le parti comuni dell’edificio; ha aggiornato l’applicazione della disciplina anche al cd. supercondominio; ha ampliato la tutela a proposito della destinazione d’uso delle parti comuni e così via.

L’art. 1102 c.c. in tema di utilizzo della cosa comune prevede che ciascun partecipante ha il diritto di usare e godere dello spazio comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Nonostante il principio generale, tuttavia, sono frequenti le contestazioni sulle modalità più o meno corrette che alcuni fanno degli spazi di tutti all’interno del condominio.

E’ bene ricordare, infatti, che l’utilizzo delle parti comuni non può essere indiscriminato, ma anzi è chiamato al rispetto sia dei diritti degli altri condomini sia della destinazione d’uso prevista dal bene in questione.

Proprio a questo proposito a dirimere le questioni, nel corso del tempo,  sono intervenute autorevoli sentenze della Corte di Cassazione, innanzitutto precisando il limite oltre il quale l’uso fatto dal singolo condomino possa arrecare danno ad altri: “la regolamentazione dell'uso della cosa comune, in assenza dell'unanimità, deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall'art.1102 cod. civ., il quale impedisce che, sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri”, Corte di Cassazione Civile, sez. II, sentenza del 7 dicembre 2006, n. 26226.

Il pari uso richiamato è stato poi ulteriormente precisato, ovvero: “non va inteso nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione”, Corte di Cassazione Civile, sez. II, sentenza del 30 maggio 2003, n. 8808.

Vediamo adesso quali sono le parti comuni del condominio, come funziona il loro utilizzo secondo la legge e a chi rivolgersi in caso di contrasti.

Quali sono gli spazi comuni in un condominio

Sono parti comuni quelle in rapporto strutturale o funzionale con l’intero edificio condominiale. Ne sono un esempio le parti che formano la struttura dell’edificio, i locali accessori per il servizio generale e tutti gli impianti indispensabili all’uso e godimento comune.

L’articolo 1117 del Codice Civile elenca in via esemplificativa le parti comuni, ovvero:

• il suolo;
• le fondamenta;
• i muri maestri;
• i pilastri;
• le travi portanti;
• i tetti;
• i lastrici solari;
• le scale;
• i portoni d’ingresso;
• i vestiboli;
• gli anditi;
• i portici;
• i cortili e le facciate;
• le aree destinate al parcheggio;
• la portineria;
• l’alloggio del portiere;
• la lavanderia;
• gli stenditoi;
• i sottotetti destinati all’uso comune;
• le opere;
• le installazioni;
• i manufatti;
• gli ascensori;
• i pozzi;
• le cisterne;
• gli impianti fognari e idrici;
• i sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione di energia e gas, di riscaldamento e condizionamento, di ricezione radio tv e qualunque accesso di flusso normativo.

Il condominio è composto anche di parti di proprietà esclusiva, cd. private, che sono di competenza esclusiva del proprietario dell’immobile, a differenza delle parti comuni che sono invece rimesse alla competenza dell’amministratore di condominio.

Quale diritto vige sulle parti comuni?

Le parti comuni sono disciplinate dalle norme del Codice Civile e dal diritto di proprietà di ogni proprietario nell’edificio. Vediamo di seguito alcune delle norme più significative:

• art. 1102 c.c., rubricato “Uso della cosa comune” dispone:
  “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto  A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”;

• art. 1117 ter c.c., rubricato “Modificazioni delle destinazioni d'uso” prevede:
  “Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.

La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.

La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.

La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.

Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico”;

• art. 1117 quater c.c., intitolato “Tutela delle destinazioni d’uso”, disciplina:
  “In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136”;
• art. 1118 c.c., intitolato “Diritti dei partecipanti sulle parti comuni”, prevede come segue:
  “Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.

Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.

Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma”;

• art. 1119 c.c., intitolato “Indivisibilità”, disciplina:
  “Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio”;

• art. 1123 c.c., rubricato “Ripartizione delle spese” prevede:
  “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Quali sono le parti comuni di un condominio?

La Riforma del Condominio, operata dalla la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, ha permesso di elencare le parti comuni del condominio all’interno dell’articolo 1117 del Codice Civile. In quanto tali sono di proprietà comune di tutti i condomini.

Vediamole nel dettaglio.

Il suolo

Si intende “suolo”, la porzione di territorio su cui è stato edificato il condominio e su cui questo poggia le sue fondamenta. Nella definizione di suolo rientrano anche la superficie su cui viene poggiato il pavimento.

Le fondazioni

Sono le fondamenta su cui poggia l’edificio e che pertanto lo sorregge.

I muri maestri

Sono muri maestri quelli preposti a sorreggere o racchiudere l‘intero edificio, garantendo la sicurezza e la stabilità del fabbricato.

I pilastri e le travi portanti

Si definiscono pilastri e travi portanti, gli elementi verticali della costruzione e tali da resistere e sostenere l’intero edificio.

I tetti e i lastrici solari

Il tetto è la struttura di copertura dell’edificio condominiale.

Il lastrico solare è la superficie di copertura e protezione dell’edificio, se contornata da una ringhiera che ne consente l’affaccio si chiama terrazza.

Le scale

Sono scale le strutture fisse a gradini che fungono da collegamento tra i diversi piani dell’edificio condominiale.

Il portone d’ingresso

Il portone d’ingresso è la via di accesso all’edificio condominiale alla strada esterna.

I vestiboli, gli anditi e i portici

I vestiboli sono la parte intermedia posta tra il portone d’ingresso dell’edificio condominiale e l’interno dell’edificio stesso, ovvero l’androne del palazzo.

Si definiscono anditi, invece, la parte destinata al passaggio per gli appartamenti e le parti comuni.

I portici sono la struttura architettonica che contorna l’esterno dell’edificio e sorreggono una copertura.

Il cortile

Il cortile è la porzione interna all’edificio condominiale o a più edifici, permette il passaggio della luce e il passaggio ai singoli immobili prospicienti.

Le facciate

Muri esterni con funzione di involucro visibile ed estetico per l’edificio.

Aree destinate al parcheggio

Spazi esterni o interni alla struttura condominiale che consentono la sosta e il parcheggio dei veicoli.

La portineria e l’alloggio del portiere

La portineria, o guardiola, è il locale solitamente posto all’ingresso dell’edificio condominiale che consente l'esercizio dell’attività di controllo e portierato.

L’alloggio del portiere è l’immobile adibito esclusivamente al lavoratore e alla sua famiglia.

I pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari

Si intendono il complesso di tubature, impianti, scoli e depositi dell’acqua potabile, acque scure e acque chiare.

Gli impianti centralizzati

Ovvero, come li definisce la legge, "I sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e per il condizionamento d’aria, per la ricezione radiotelevisiva e qualunque altro flusso informativo" ecc.

Come si dividono le parti comuni

Ai sensi dell’art. 1119 del Codice Civile, le parti comuni dell’edificio non possono essere divise, a meno che la divisione possa compiersi senza arrecare soggezioni all’utilizzo di ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti.

La comodità d’uso che richiama l’art. 1119 c.c., è il metro di valutazione per accertare la corretta divisibilità dello spazio comune, che ad ogni modo deve essere compiuta nel rispetto della sua destinazione originariamente prevista.

La necessità di divisione, nonostante il principio dell’indivisibilità, potrebbe non essere semplice poiché potrebbe non essere raggiunto il consenso unanime dei partecipanti.

E’ possibile ricorrere all’Autorità giudiziaria competente, chiedendo la divisione giudiziale con cui sarà il Giudice a suddividere lo spazio comune nel rispetto dell’uso di tutti.

Chi è responsabile delle parti comuni di un condominio?

L’amministratore di condominio è responsabile del decoro e della direzione delle parti comuni del condominio, così come elencate in via esemplificativa dall’art. 1117 del Codice Civile e dal regolamento condominiale.

L’amministratore di condominio è tenuto a vigilare sulla conduzione dell’edificio e delle parti comuni; adempiere ai lavori di manutenzione e integrità; coordinare le spese necessarie per le parti comuni; attenersi al rispetto del regolamento di condominio.