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27 Luglio 2023
11:00

Gli organi del condominio: quali sono e responsabilità

Il condominio è composto da organi condominiali: l'assemblea dei condomini, l'amministratore e il consiglio. Questi si premurano di verificare la corretta gestione condominiale e la regolarità delle sue attività.

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Gli organi del condominio: quali sono e responsabilità
Dottoressa in Giurisprudenza
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Il condominio si avvale di alcuni organi condominiali, quali l’amministratore, l’assemblea e il consiglio: ciascuno di questi assicura il regolare svolgimento delle attività del condominio e la sua corretta gestione.

L’amministratore di condominio ha un ruolo esecutivo, dotato di mandato da parte dei condomini, questi si occupa della corretta amministrazione ed esegue quanto è stato approvato dall’assemblea condominiale.

L’assemblea dei condomini ha il ruolo deliberante, cioè adotta e approva le decisioni collegiali.

Il consiglio di condominio, infine, è un organo facoltativo e nominabile in caso di edifici con più di 10 immobili. Ha il compito di vigilare e consigliare sulla corretta gestione e funzione condominiale.

La Legge 11 dicembre 2012, n. 220 ha riformato il condominio e le competenze dei suoi organi, vediamo di seguito i poteri, le particolarità e la tutela che la legge riserva agli organi condominiali e ai condomini.

L’amministratore

Il ruolo dell’amministratore di condominio è l’organo esecutivo condominiale ed è disciplinato dagli artt. 1129-1133 del Codice Civile: dalla nomina, gli obblighi, i poteri e fino ai provvedimenti che gli competono.

La legge prevede che, quando vi siano più di 8 condomini, questi debbano provvedere alla nomina di un amministratore. In caso contrario, su richiesta di uno o più condomini, questi verrà nominato dall’autorità giudiziaria.

Che funzione ha l’amministratore di condominio?
L’amministratore di condominio è responsabile del decoro e della direzione delle parti comuni del condominio, così come elencate in via esemplificativa dall’art. 1117 del Codice Civile e dal regolamento condominiale.

L’amministratore di condominio è tenuto a vigilare sulla conduzione dell’edificio e delle parti comuni; adempiere ai lavori di manutenzione e integrità; coordinare le spese necessarie per le parti comuni; attenersi al rispetto del regolamento di condominio.

Come diventare amministratore di condominio?

Per poter diventare amministratore è necessario possedere alcuni requisiti. L’art. 71 bis disposizioni per l’attuazione del codice civile prevede:

  • godere dei diritti civili e politici;
  • non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione;
  • contro l’amministrazione della giustizia; la fede pubblica;
  • il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per cui la legge preveda la pena della reclusione non inferiore nel minimo a 2 anni e nel massimo a 5 anni;
  • non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • non essere stati interdetti o inabilitati.

Ulteriormente, sono richiesti requisiti specifici per la competenza tecnica del ruolo, ovvero avere:

  • il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • aver conseguito un corso di formazione iniziale;
  • il corso di formazione periodica in tema di amministrazione condominiale, con esame finale.

Quanto ai corsi di formazione, questi hanno il compito di migliorare le conoscenze tecniche e la competenza giuridica in ambito di sicurezza degli edifici e di amministrazione condominiale; così come di garantire l’aggiornamento professionale in linea con le evoluzioni normative e tecnologiche.

Il corso di formazione iniziale si articola in moduli pratici e teorici, per un totale di almeno 72 ore di lezione.

Il corso di aggiornamento, invece, prevede almeno 15 ore di formazione per una durata annuale.

I corsi, i formatori e le modalità di svolgimento sono approvati dal Ministero di Giustizia che, non oltre la data di inizio del corso e a mezzo pec, ne dà comunicazione.

Come viene nominato l’amministratore

L’amministratore di condominio può essere nominato dai condomini riuniti in assemblea, oppure può essere nominato anche dal Giudice.

L’assemblea, regolarmente convocata, provvede a nominare il proprio amministratore. Questa può essere convocata dall’amministratore uscente oppure su richiesta da 2 o più condomini che rappresentino ⅙ del valore dell’edificio.

Per poter essere nominato l’amministratore da parte dell’assemblea è necessario rispettare la maggioranza prevista dalla legge ex art. 1136 c.c., ovvero:

  • aver raggiunto la maggioranza dei 500 millesimi;
  • la maggioranza dei condomini intervenuti.

Entrambe le maggioranze sono valide anche nel caso di revoca o conferma dell’incarico dell’amministratore.

L’amministratore di condominio è in carica per un anno e può essere rinnovato per lo stesso periodo.

Tuttavia, è possibile che sia il Giudice a nominare l’amministratore: come avviene?

Su ricorso di uno o più condomini, oppure da parte dell’amministratore dimissionario, è possibile ricorrere al Giudice di Pace territorialmente competente per ottenere la nomina dell'amministratore di condominio. Non è obbligatorio avvalersi di un avvocato.

Il Giudice, fissa il giorno in cui l’udienza verrà trattata e incarica il ricorrente di notificare questo decreto di fissazione dell’udienza anche agli altri condomini.

Durante l’udienza verrà nominato l’amministratore di condominio giudiziale, il quale avrà gli stessi poteri e gli stessi obblighi dell’amministratore nominato dall’assemblea.

Il procedimento così instaurato prevederà il costo del contributo unificato per il ricorso, pari a € 98, e della marca da bollo di € 27. Le spese saranno suddivise tra i condomini che hanno preso l’iniziativa e in proporzione alle proprie quote millesimali.

Quali sono gli obblighi dell’amministratore

La Riforma del Condominio ha aggiornato gli obblighi dell’amministratore:

  • riscuotere tempestivamente (e, se necessario, forzosamente) le somme dovute alle spese di amministrazione delle parti comuni del condominio;
  • far transitare le somme ricevute dai condomini su uno specifico conto corrente (postale o bancario) intestato al condominio;
  • dare esecuzione alle delibere assembleari;
  • amministrare l’utilizzo delle parti comuni e vigilare sul pari godimento delle stesse da parte di tutti i condomini, nonché occuparsi della manutenzione delle parti comuni;
  • assicurare l’applicazione del regolamento di condominio;
  • convocare l’assemblea dei condomini;
  • assicurarsi della puntuale e corretta corresponsione della retribuzione e dei contributi dei dipendenti condominiali (ad esempio, il portiere; gli addetti delle pulizie; i manutentori e giardinieri).

Cosa deve fare quando accetta e quando termina l’incarico

L’amministratore di condominio, quando accetta l’incarico conferito o quando cessi la sua funzione, è tenuto ad adempiere ad alcune formalità, così come previsto dagli artt. 1129-1131 c.c.

Quando l’amministratore accetta la nomina, così come ad ogni rinnovo del suo incarico, è tenuto a comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale e, se si tratti di una società, anche la sede legale e denominazione.

E’ tenuto anche ad indicare il luogo dove sono custoditi i registri anagrafici con le generalità dei proprietari degli immobili, i registri dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell’amministratore e il registro della contabilità.

Inoltre, dal momento che l’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione della polizza assicurativa per gli atti compiuti nell’arco del suo mandato, l’amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza nel caso in cui sia necessario compiere lavori di manutenzione straordinaria.

Al termine del suo incarico, l’amministratore di condominio dovrà consegnare tutta la documentazione riguardante il condominio ed eseguire le attività urgenti per evitare un pregiudizio agli interessi comuni senza avere diritto ad altri compensi.

Si può invalidare la nomina dell’amministratore?

E’ possibile che la nomina dell’amministratore deliberata dall’assemblea sia invalida, cioè nel caso in cui non sia stati rispettati i termini per la convocazione della stessa oppure per mancanza dei requisiti richiesti per essere amministratore di condominio.

E’ possibile rimediare alla nomina invalida dell’amministratore?

La risposta è sì, come previsto dal Tribunale di Busto Arsizio, sentenza 10 gennaio 2020, n. 33.

E’ possibile sanare esclusivamente i vizi di importanza minore, semplicemente convocando regolarmente una successiva e tempestiva assemblea, assolvendo all’indicazione corretta dei requisiti richiesti dalla legge.

Viceversa, in caso di vizi gravissimi, ciò non sarà possibile e la nomina invalida si ritiene come se non fosse mai esistita.

Si può revocare l’amministratore?

E’ possibile revocare l’amministratore, così come previsto dall’articolo 1129 del Codice Civile.

L’amministratore può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea, deliberando con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i 500 millesimi del valore dell’edificio.

Inoltre, può anche essere revocato dal Giudice, su ricorso di ciascun condomino e per casi di grave irregolarità.

L’assemblea condominiale

L’assemblea di condominio è l’organo competente alle deliberazioni negli interessi della struttura e della gestione condominiale.

E’ chiamata ad assumere le decisioni circa la nomina e la revoca dell’amministratore; gli interventi in ordine di manutenzione ordinaria e/o straordinaria dell’edificio; i lavori concernenti le parti comuni.

L’assemblea di condominio è disciplinata dalla legge, dagli artt. 1135-1137 c.c., i quali prevedono le funzioni, la costituzione e le particolarità delle deliberazioni adottate.

Innanzitutto, l’assemblea di condominio provvede a:

  • confermare l'amministrazione e fissare la sua retribuzione per l’incarico;
  • approvare il preventivo delle spese;
  • approvare la ripartizione delle spese tra i condomini e in proporzione alle quote millesimali;
  • costituire il fondo condominiale per le spese ordinarie e straordinarie.

Convocazione dell’assemblea

L’assemblea deve essere convocata dall’amministratore, oppure su richiesta di almeno due condomini che rappresentino il valore di ⅙ dell’edificio.

L’avviso di convocazione dell’assemblea deve contenere le indicazioni di tempo e di luogo dove si terrà, almeno 5 giorni prima della data individuata per la prima convocazione.

L’avviso deve essere inviato a mezzo pec, posta elettronica o consegna a mano ai condomini. Deve essere, inoltre, affisso nei locali comuni e maggiormente frequentati dell’edificio condominiale, al fine di assicurare la più ampia presa visione della comunicazione.

Nel caso in cui la convocazione fosse tardiva o incompleta, la delibera assembleare adottata è annullabile su richiesta degli assenti o dei dissenzienti.

L’amministratore può convocare più assemblee consecutive per garantire lo svolgimento della discussione nel più breve tempo possibile.

Tipi di assemblea

L’assemblea condominiale può essere ordinaria oppure straordinaria.

L’assemblea ordinaria riguarda la conferma dell’amministratore; l’approvazione del preventivo di spese e l’approvazione del bilancio; i lavori di manutenzione ordinaria, straordinaria e le innovazioni.

L’assemblea ordinaria deve essere convocata dall’amministratore almeno una volta all’anno.

L’assemblea straordinaria è convocata in casi particolari, come:

  • su richiesta di almeno due condomini che rappresentino il valore di ⅙ dell’edificio;
  • richiesta di installazione di impianti centralizzati;
  • riparazione dei danni straordinari inficianti la proprietà altrui;
  • richiesta da parte di uno dei condomini di installare per il suo uso esclusivo un impianto di produzione di energia.

L’assemblea straordinaria può essere convocata, quindi, per particolari casi di necessità ed urgenza, sia dall’amministratore che dai condomini.

Il presidente dell’assemblea

Il presidente dell’assemblea condominiale è la figura nominata quale moderatore all’inizio dell’assemblea. Ai sensi della Legge 126/2020, intitolata “Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia”, ad oggi il presidente dell’assemblea è un ruolo fondamentale e obbligatorio.

L’art. 66 disp. att. c.c., prevede che il presidente dell’assemblea abbia il compito di “condurre lo svolgimento e di sottoscrivere il verbale redatto dal segretario, in particolare quando l’assemblea si svolge in modalità di videoconferenza”.

In sostanza, questi ha la funzione di verificare la regolarità dell’assemblea validamente costituita, verificando che sussista il numero legale necessario all’instaurazione; il quorum necessario per le deliberazioni; la regolarità delle deleghe presenti; firmare il verbale dell’assemblea redatto dal segretario.

Il consiglio di condominio

Il consiglio di condominio è un organo facoltativo, svolge un ruolo consultivo nel corso dell’assemblea condominiale. Deve essere obbligatoriamente nominato nel caso di edifici che abbiano più di 10 unità immobiliari.

Ha il compito di vigilare e consigliare sulla corretta gestione e funzione condominiale. In quanto tale, il consiglio coadiuva il momento delle deliberazioni assembleari, consigliando l’intervento necessario e la modalità di attuazione prima che ne intervenga l’approvazione.

Non è possibile nominare un singolo consigliere, ma occorre un numero proporzionale al numero di condomini presenti, almeno 5.

Ogni condomino, e solo questi, possono far parte del consiglio di condominio.

Chi tutela i diritti dei condomini

La legge non individua un organo amministrativo o un ente che specificamente è posto a tutela dei condomini. Questi, in quanto cittadini, possono però rivolgersi all’autorità giudiziaria competente al fine di risolvere le proprie controversie in materia condominiale.

Innanzitutto, occorre ricordare che l’amministratore condominiale, in virtù dei suoi compiti e doveri di vigilanza e controllo del condominio e delle sue attività interne, è il primo da interpellare in caso di difficoltà.

Successivamente, in casi particolari, è possibile fare ricorso al Giudice di Pace territorialmente competente al quale richiedere la risoluzione della propria controversia: per esempio la violazione del regolamento condominiale; la nomina dell’amministratore di condominio giudiziale; la violazione delle parti comuni; i ritardi nei pagamenti delle rate condominiali e così via.

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Virginia Sacco
Dottoressa in Giurisprudenza
Laureata in Giurisprudenza presso l'Università degli Studi di Napoli - Federico II, ho seguito le mie passioni specializzandomi prima in Intelligence istituzionale e, successivamente, in Diritto dell'Unione Europea. Nel corso degli anni ho preso parte a eventi, attività e progetti a livello europeo e internazionale, approfondendo i temi della cooperazione giudiziaria e del diritto penale internazionale. Su Lexplain scrivo di diritto con parole semplici e accessibili.
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