Aste immobiliari e giudiziarie: come funzionano e come partecipare

L’asta giudiziaria è lo strumento idoneo ad attuare la vendita forzata dei beni appartenenti al debitore insolvente.

L’asta viene gestita dal Tribunale secondo le modalità di vendita con incanto (in cui i partecipanti giocano al rialzo delle offerte) oppure senza incanto (le offerte sono segrete e vengono presentate in busta sigillata).

La liquidità ottenuta dalla vendita del bene verrà utilizzata per soddisfare i creditori.

Perchè si possa procedere all’asta giudiziaria, occorre che il creditore sia in possesso di un titolo esecutivo che gli consenta di iniziare l’esecuzione forzata, potendo così recuperare il credito di cui deve dar prova.

Cos’è l’asta immobiliare e giudiziaria

L’asta giudiziaria è un procedimento esecutivo attraverso cui si dà avvio alla vendita forzata dei beni del debitore.

I beni in questione possono essere sia beni mobili (es. autoveicoli, moto, macchinari, articoli di abbigliamento ecc.) sia beni immobili (es. immobili residenziali, garage e autorimesse, fabbricati industriali ecc.), ma anche beni immateriali (es. crediti, azioni, titoli, quote societarie, rami d’azienda marchi, brevetti ecc.)

In questa sede, tratteremo soltanto le aste giudiziarie afferenti gli immobili.

I creditori che intendano ottenere indietro il credito elargito a favore del debitore insolvente, dopo aver esperito il decreto ingiuntivo e il pignoramento, possono dare impulso all’attività dell’Autorità giudiziaria.

Chi può partecipare all’asta immobiliare e giudiziaria?

Qualsiasi persona fisica o giuridica può partecipare all’asta giudiziaria.

Fanno eccezione tuttavia il debitore esecutato e i soggetti di cui all’art. 1471 del Codice Civile, a questi è infatti vietata la partecipazione.

Il debitore esecutato è il soggetto insolvente colpito dalla procedura esecutiva, è intuibile pertanto perchè gli sia vietata la partecipazione all’asta coinvolgente i suoi beni immobili.

Al pari del debitore, vige un divieto assoluto di partecipazione all’asta giudiziaria anche per il coniuge che intenda rappresentare il debitore insolvente.

Ciò significa che, il marito o la moglie del debitore esecutato non possono rappresentare questi nel corso dell’asta travolgente i beni immobili, ma possono invece partecipare per proprio conto anche se coniugati in regime di comunione legale dei beni.

Qualora il coniuge in questione dovesse aggiudicarsi l’immobile all’asta, questo ricadrà pro quota nel patrimonio del debitore esecutato.

Gli altri soggetti a cui è vietata la partecipazione all’asta giudiziaria immobiliare sono definiti all’art. 1471 c.c.:

• gli amministratori dei beni dello Stato, dei comuni, delle province o degli altri enti pubblici, rispetto ai beni affidati alla loro cura: è il caso del sindaco, il presidente della giunta regionale o provinciale e così via;
• i pubblici ufficiali, rispetto ai beni che sono venduti per loro ministero: come il notaio, l’avvocato o i funzionari della cancelleria del Tribunale;
• coloro che per legge o per atto della pubblica autorità amministrano beni altrui, rispetto ai beni medesimi: pensiamo ai genitori con riferimento al figlio minorenne oppure il tutore del soggetto interdetto;
• i mandatari rispetto ai beni che sono stati incaricati di vendere, salvo che il mandante li abbia espressamente autorizzati o che l’acquisto avvenga a condizioni tali da escludere il conflitto di interessi con il mandante.

I soggetti sin qui indicati non possono partecipare all’asta né direttamente né per interposta persona: qualora accadesse, nei primi due casi l'acquisto è nullo; negli altri è annullabile.

Come si svolge l’asta

Vediamo come si svolge l’asta e come si arriva a questa.

Su richiesta del creditore che intenda ottenere la restituzione del credito dal debitori e di cui abbia prova scritta, l’Autorità giudiziaria provvede all’emissione del decreto ingiuntivo (ovvero, un’ingiunzione di pagamento) con cui viene ordinato al debitore di saldare il proprio debito.

Si tratta di un titolo esecutivo che, in tempi brevi, consente di aggredire i beni del debitore.

Il debitore entro 40 giorni potrà proporre la propria opposizione a decreto ingiuntivo, qualora ciò non accadesse l’ingiunzione di pagamento si riterrebbe cristallizzata.

Una volta decorsi infruttuosamente, il creditore potrà provvedere a un’ultima “chiamata” per il debitore, facendogli cioè notificare l’atto di precetto e a partire dal quale decorreranno altri 10 giorni entro cui saldare il debito.

Qualora anche questi dovessero decorrere infruttuosamente, si procederà al pignoramento dei beni del debitore, vale a dire all’esecuzione forzata.

A questo punto, perchè l’immobile possa essere battuto all’asta, occorrerà procedere ad alcuni atti preliminari irrinunciabili.

Innanzitutto, bisgnerà compiere la perizia di stima dell’immobile: il Giudice nominerà un perito che avrà il compito di valutare l’immobile e fissare il prezzo base di vendita.

La perizia dovrà tener conto di alcuni elementi:

• dati catastali e planimetrie;
• descrizione, condizioni, stato di manutenzione ed eventuali criticità dell’immobile (per es. se vi siano opere abusive);
• la descrizione di eventuali vincoli, servitù, debiti oppure stato di occupazione dell’immobile.

A questo punto, la perizia viene depositata presso la cancelleria del Giudice dell’esecuzione il quale fissa l’udienza in cui verranno sentite le parti. Nel corso della stessa provvede all'emanazione dell’ordinanza di vendita (art. 569 c.p.c).

L’ordinanza di vendita fissa i tempi e le modalità con cui verrà compiuta l’asta:

• le offerte di acquisto potranno essere proposte entro un termine fissato (non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120);
• viene fissata l’offerta minima in misura al prezzo base stimato dalla perizia;
• si identificano le modalità e i termine entro cui poter depositare le offerte e la cauzione;
• viene fissata la data di udienza in cui si delibererà sulle offerte o si provvederà alla gara tra gli offerenti;
• vengono descritti eventuali lotti interessati;
• viene indicato il prezzo base.

Al termine, il Giudice provvede anche alla nomina di un custode giudiziario che avrà il compito di assicurare la corretta gestione e amministrazione dell’immobile.

Il Giudice emana, infine, l’avviso di vendita con cui sostanzialmente viene reso noto al pubblico:

• il valore dell’immobile, sulla scorta della perizia di stima;
• gli estremi identificativi del bene;
• i recapiti identificativi del custode;
• la cancelleria del Giudice.

Vediamo ora come partecipare a un’asta immobiliare.

Come si partecipa a un’asta

La vendita dell’immobile all’asta può avvenire con vendita all’incanto oppure senza incanto.

Ecco in cosa consistono e come si differenziano.

Cosa vuol dire asta immobiliare senza incanto?

L’asta immobiliare senza incanto fa’ sì che gli interessati partecipino presentando le proprie offerte in busta chiusa.

Si tratta di una dichiarazione con cui il potenziale acquirente manifesta la propria intenzione di procedere all’acquisto dell’immobile e deve essere presentata alla cancelleria del Giudice dell’esecuzione. L’offerta in busta chiusa deve indicare:

• il prezzo offerto, che non deve inferiore al prezzo minimo indicato;
• i dati identificativi dell’offerente;
• il bene di interesse;
• il termine entro cui si intende saldare il prezzo;
• i tempi e le modalità con cui avverrà il saldo.

L’offerta è segreta e consegnata in busta chiusa sigillata.

Qualora pervenissero più offerte, si procederebbe all’aggiudicazione attraverso una gara tra tutti gli offerenti.

Cosa vuol dire asta immobiliare con incanto?

L’asta immobiliare con incanto consiste nell’apertura di una gara a partecipazione pubblica, durante la quale la vendita viene aggiudicata sulla base di offerte al rialzo.

I partecipanti alla gara potranno accedervi previo deposito di una cauzione, una volta fatto ciò le offerte giocheranno al rialzo rispetto alla base di vendita.

Per ritenersi efficace l’offerta, questa deve superare o la valutazione di base o l’offerta precedentemente esposta.

La vendita si ritiene aggiudicata quando non si fa più seguito alle offerte al rialzo.

Trascorsi tre minuti dall’ultima offerta proposta, il bene si ritiene aggiudicato all'ultimo offerente.

Quali sono i principali rischi di una casa comprata all'asta?

Sebbene comprare una casa all’asta possa rappresentare una scelta vantaggiosa da un punto di vista economico, è bene fare attenzione anche alle eventuali problematicità.

Con il Decreto Semplificazioni, ad esempio, il debitore insolvente potrà continuare ad abitare il proprio immobile, anche se soggetto a pignoramento, fino all’aggiudicazione del bene.

Questo significa che chiunque si sia aggiudicato quella casa, dovrà attendere fino a 120 giorni affinché il giudice disponga la liberazione dell’immobile.

Ulteriormente, è bene considerare anche i dettagli presentati nella perizia di stima e che descrivono lo stato dell’immobile.

Infatti, ben potrebbero verificarsi casi di abusi edilizi da doversi sanare oppure il dover fronteggiare spese impreviste dovute a problemi tecnici.

Le aste giudiziarie online

L’ordinamento prevede che l’asta sia portata a conoscenza di tutti i potenziali interessati mediante diverse forme di pubblicità: tra queste anche la pubblicazione su siti internet dedicati oppure sui siti del Tribunale dell’esecuzione competente.

E’ bene ricordare che dal 2018 le aste si svolgono in online e con le modalità già descritte.

Quali sono gli effetti dell’aggiudicazione dell’asta

Una volta aggiudicata definitivamente la casa all’asta, occorrerà:

• perfezionare il pagamento;
• attendere l’emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice.

Infatti, il decreto di trasferimento sortirà l’effetto di trasferire la proprietà dell’immobile in capo al soggetto che se l’è aggiudicato. Gli effetti dell’aggiudicazione, in sostanza, sono gli stessi della vendita ma con la possibilità di risparmiare le spese notarili.

Una volta emesso il decreto di trasferimento, il giudice ordinerà anche la cancellazione delle eventuali ipoteche oppure dei pignoramenti gravanti sull’immobile aggiudicato, così come ordinerà al debitore il rilascio immediato dell’immobile.