Art. 2825 c.c., Ipoteca su beni indivisi

L’articolo 2825 del Codice Civile, inserito nella Sezione IV, Titolo III, Libro VI, dedica la sua trattazione all’ipoteca su beni indivisi.

“L'ipoteca costituita sulla propria quota da uno dei partecipanti alla comunione produce effetto rispetto a quei beni o a quella porzione di beni che a lui verranno assegnati nella divisione.

Se nella divisione sono assegnati a un partecipante beni diversi da quello da lui ipotecato, l'ipoteca si trasferisce su questi altri beni, col grado derivante dall'originaria iscrizione e nei limiti del valore del bene in precedenza ipotecato, quale risulta dalla divisione, purché l'ipoteca sia nuovamente iscritta con l'indicazione di detto valore entro novanta giorni dalla trascrizione della divisione medesima.

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Art. 2825 bis c.c., Ipoteca sul bene oggetto di contratto preliminare

di Virginia Sacco

Il trasferimento, però, non pregiudica le ipoteche iscritte contro tutti i partecipanti, né l'ipoteca legale spettante ai condividenti per i conguagli.

I creditori ipotecari e i cessionari di un partecipante, al quale siano stati assegnati beni diversi da quelli ipotecati o ceduti, possono far valere le loro ragioni anche sulle somme a lui dovute per conguagli o, qualora sia stata attribuita una somma di danaro in luogo di beni in natura, possono far valere le loro ragioni su tale somma, con prelazione determinata dalla data di iscrizione o di trascrizione dei titoli rispettivi, nel limite però del valore dei beni precedentemente ipotecati o ceduti.

I debitori delle somme sono tuttavia liberati quando le abbiano pagate al condividente dopo trenta giorni da che la divisione è stata notificata ai creditori ipotecari o ai cessionari senza che da costoro sia stata fatta opposizione”.

La disciplina mutua le sussistenti esigenze sorgenti in capo al creditore e al comunista che non ha concesso l’ipoteca, prevedendo la surrogazione reale – cioè sostituendo il bene ipotecato con un altro – e derogando in via eccezionale al principio di specialità.

Si segnalano:

• Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 10 settembre 2009, n. 19550
  "La trascrizione della domanda giudiziale di divisione non rende inefficace l'ipoteca iscritta successivamente sul bene dal creditore di uno dei comunisti, ma esime i comproprietari dall'onere di chiamare in giudizio il creditore, affinché lo scioglimento della comunione abbia effetto nei suoi confronti, anche se l'approvazione dell'attribuzione delle quote nel giudizio di divisione avvenga dopo l'iscrizione dell'ipoteca, avuto riguardo all'effetto di prenotazione che si riconnette alla trascrizione della domanda di divisione";
• Corte di Cassazione, sezione 3, sentenza 17 febbraio 1979, n. 1062
  "Ove il bene indiviso, gravato da ipoteca costituita sulla propria quota da uno dei partecipanti alla comunione, sia stato assegnato ad un condividente diverso da quello che ha concesso l'ipoteca, lo stesso – al di fuori delle eccezioni previste dall'art 2825 cod civ – deve pervenire all'assegnatario libero dai pesi imposti da colui che, a posteriori, e risultato privo della facoltà di disporli, attesa la natura dichiarativa e l'effetto retroattivo della divisione. Pertanto, ove, il bene indiviso sia stato venduto all'incanto, il decreto di trasferimento deve contenere l'ordine di cancellazione delle ipoteche";
• Corte di Cassazione, sezione 2, sentenza 8 giugno 1967, n. 1270
  "L'ipoteca concessa dal debitore sulla propria quota indivisa di un immobile in comunione, anche se iscritta posteriormente alla trascrizione della domanda di divisione, permane nel caso che l'intero immobile ipotecato sia assegnato ad un condividente che non sia il debitore, mentre a questo sia attribuita una somma in danaro in luogo del bene in natura. L'assegnatario dell'immobile ipotecato e, infatti, obbligato nei confronti del creditore ipotecario nei limiti della somma in danaro attribuita al condividente debitore, se viene omessa la notificazione dell'avvenuta divisione ai creditori ipotecari".